多倫多公寓市場持續下探，成交低迷、開發商資金吃緊、部分新盤甚至出現虧本出售。但在市場情緒不斷轉冷之際，加拿大最高銀行監管機構卻給出了一個明確判斷：這輪公寓下行，並不會對金融體係構成實質性威脅。
銀行監管層：壓力真實，但不構成係統性風險
在周四的一場新聞發布會上，加拿大金融機構監管辦公室負責人 Peter Routledge 直言，盡管理解公寓市場參與者正在承受巨大壓力，但相關損失並未對銀行的盈利能力或資本安全構成“實質性威脅”。他所領導的機構——Office of the Superintendent of Financial Institutions（OSFI）強調，目前銀行體係具備充足緩衝，應對房地產相關風險仍在可控範圍內。
銀行財報很“穩”，與樓市形成強烈反差
從最新數據看，加拿大六大銀行剛公布的季度業績全面超出分析師預期。與此同時，銀行體係已累計建立約600億加元的資本儲備，遠高於監管要求。而另一邊，大多倫多地區今年的新房銷售預計將創下曆史最差紀錄，開發商破產案例增加，部分公寓單位被迫低於成本出售，樓市現實與銀行賬面表現形成鮮明對比。
為什麼不像90年代那樣“傷到銀行”
曆史上，房地產調整往往會迅速傳導至銀行體係。但加拿大住房機構指出，這一輪情況明顯不同。加拿大按揭與住房公司副首席經濟學家 Tania Bourassa-Ochoa 表示，盡管公寓市場流動性下降已推高部分按揭拖欠，但整體違約比例仍低於曆史平均水平。她特別指出，自2016年以來實施的壓力測試製度，大幅提升了借款人和銀行對利率波動的承受能力。如果沒有這些監管改革，當前局面“可能會更糟”。
真正承壓的，並不是六大銀行
多位分析人士指出，當前風險更集中在私人放貸機構和按揭投資實體，而非大型銀行。這些機構更容易暴露在2022年前後、房價高點和利率低位入場的投資型公寓項目中。相比之下，大型銀行對開發商的直接貸款占比極低。晨星DBRS分析師指出，這類貸款在銀行整體貸款組合中隻是“極小一部分”，而且項目分散、開發商資質較高。
銀行對開發商的敞口，其實非常有限
以具體數據來看，BMO 的公寓開發商貸款規模約31億加元，僅占其商業地產貸款的4%；而 CIBC 的相關貸款占比甚至不到1%。此外，目前加拿大新公寓項目通常在動工前已完成約70%的預售，大幅降低了開發商和銀行的風險敞口，這與上世紀80、90年代形成明顯對比。結論：市場在痛，體係沒“炸”，綜合監管層態度、銀行資本狀況與風險結構來看，多倫多公寓市場的確正在經曆一輪深度調整，但這更像是一場資產層面的再定價，而非會蔓延至銀行體係的金融危機。正如業內人士總結的那樣：這次樓市很冷，但銀行體係，比90年代穩得多。
來源：
https://www.thestar.com/business/toronto-condo-downturn-not-a-material-threat-to-financial-system-canadas-banking-regulator/article_d4bd70dd-1c21-40e8-98be-443f593c6e5c.html
