加拿大房贷申请正变得越来越复杂。非传统收入、房产价值下跌、贷款机构审查趋严——三大因素叠加，让许多借款人发现申请房贷不再像几年前那样“直截了当”。Valko Financial的Tracy Valko直言：“现在10笔交易中有7笔是复杂的。”但这也可能正是房贷经纪“证明价值”的机会——随着银行用AI处理标准化申请，复杂个案反而成了经纪的“护城河”。

收入来源多元化：自雇和零工经济让银行“看不懂”

加拿大统计局数据显示，2025年3月全国有270万自雇人士；，约740万加拿大成年人（近四分之一）参与零工经济。Valko指出：“自雇群体正在加拿大呈指数级增长，用工资单和雇主信核实收入的方式已不是我们看到的常态。”

问题不仅限于自雇人士。即使有固定雇主和全职工作时长的客户，也可能因为报酬结构而陷入困境。“公司改变了支付员工的方式以减轻税收负担或福利成本——他们不是永久全职员工，而是以合同形式全职工作，”Valko说，“客户并不理解这对他们的借款能力意味着什么。”

房价下跌：“双重打击”困住买家和投资者

TMG The Mortgage Group的Ross Taylor表示：“我对越来越多的人说‘不，我帮不了你’，这是前所未有的。”核心原因？过去五年房产价值下跌。

Taylor描述了一个典型案例：一位首次购房者于2022年在多伦多购买了一套预建两居室公寓，如今估值比购买价低了约**$20万**，而可比租金比持有成本每月低数千加元。“当风停了，这些人发现自己正试图解决一个无解的问题：以比购买价低$10万、$20万甚至$25万的当前价值完成交割——这正在造成严重破坏。”

更糟糕的是，许多替代贷款机构已将贷款价值比从80%降至70%——借款人不仅要面对房产价值下跌，还得接受更低的贷款比例，形成“双重打击”。

复杂性=经纪的“黄金时代”

Valko认为，复杂个案反而是经纪脱颖而出的机会：“千篇一律的A类交易最终会被银行的AI快速处理——复杂性正是我们的利基所在。我们可以花时间陪客户、教育他们、引导他们，让他们走上更好的财务路径。”随着加拿大自雇和零工经济持续增长、房价承压、贷款标准趋严，能够“讲好客户故事”的经纪，将在混乱的市场中找到自己的位置。

来源：https://www.canadianmortgagetrends.com/2026/08/mortgage-files-are-getting-harder-that-may-be-good-news-for-brokers/