加拿大房貸申請正變得越來越複雜。非傳統收入、房產價值下跌、貸款機構審查趨嚴——三大因素疊加，讓許多借款人發現申請房貸不再像幾年前那樣“直截了當”。Valko Financial的Tracy Valko直言：“現在10筆交易中有7筆是複雜的。”但這也可能正是房貸經紀“證明價值”的機會——隨著銀行用AI處理標準化申請，複雜個案反而成了經紀的“護城河”。

收入來源多元化：自雇和零工經濟讓銀行“看不懂”

加拿大統計局數據顯示，2025年3月全國有270萬自雇人士；，約740萬加拿大成年人（近四分之一）參與零工經濟。Valko指出：“自雇群體正在加拿大呈指數級增長，用工資單和雇主信核實收入的方式已不是我們看到的常態。”

問題不僅限於自雇人士。即使有固定雇主和全職工作時長的客戶，也可能因為報酬結構而陷入困境。“公司改變了支付員工的方式以減輕稅收負擔或福利成本——他們不是永久全職員工，而是以合同形式全職工作，”Valko說，“客戶並不理解這對他們的借款能力意味著什麼。”

房價下跌：“雙重打擊”困住買家和投資者

TMG The Mortgage Group的Ross Taylor表示：“我對越來越多的人說‘不，我幫不了你’，這是前所未有的。”核心原因？過去五年房產價值下跌。

Taylor描述了一個典型案例：一位首次購房者於2022年在多倫多購買了一套預建兩居室公寓，如今估值比購買價低了約**$20萬**，而可比租金比持有成本每月低數千加元。“當風停了，這些人發現自己正試圖解決一個無解的問題：以比購買價低$10萬、$20萬甚至$25萬的當前價值完成交割——這正在造成嚴重破壞。”

更糟糕的是，許多替代貸款機構已將貸款價值比從80%降至70%——借款人不僅要面對房產價值下跌，還得接受更低的貸款比例，形成“雙重打擊”。

複雜性=經紀的“黃金時代”

Valko認為，複雜個案反而是經紀脫穎而出的機會：“千篇一律的A類交易最終會被銀行的AI快速處理——複雜性正是我們的利基所在。我們可以花時間陪客戶、教育他們、引導他們，讓他們走上更好的財務路徑。”隨著加拿大自雇和零工經濟持續增長、房價承壓、貸款標準趨嚴，能夠“講好客戶故事”的經紀，將在混亂的市場中找到自己的位置。

來源：https://www.canadianmortgagetrends.com/2026/08/mortgage-files-are-getting-harder-that-may-be-good-news-for-brokers/