近年来加拿大房价和租金持续攀升，投资者在住房可负担性危机中扮演的角色一直备受争议。加拿大统计局7月7日发布的一项新研究，对“机构投资者推高房租”的说法给出了更复杂的答案：在全国多数市场中，散户房东仍是租赁市场绝对主力，大型机构投资者在独立屋市场“几乎完全缺席”，其影响力主要集中在公寓租赁领域
散户房东仍是“包租公”主力，小房东占据半壁江山
研究显示，在除新斯科舍省外的所有被调查省份中，持有5套及以下物业的“散户投资者”占据了租赁房产的最大份额，其中爱德华王子岛散户房东持有比例最高，达57.1%。统计局分析称，散户房东在租赁市场的主导地位意味着租金定价更多受到个人房东的财务状况和决策影响，而非机构化运营
与此同时，机构投资者（如REITs）在过去几年确实扩大了在住房市场的份额，但主要在公寓租赁领域。CMHC 2025年数据显示，REITs与其它类型房东的租金差异在统计上“并不显着”，也就是说机构入场并未系统性地推高租金
大型机构对独立屋市场“几乎缺席”，不会抢走你想要的房子
在非租赁住房市场中，大型机构投资者的存在感“极为有限”。2022年数据显示，机构投资者持有的独立屋比例从爱德华王子岛和曼省的0.1%到安省的0.4%不等。绝大部分独立屋仍为自住业主持有，出租部分也主要由散户房东管理
这意味着，在独立屋市场，机构投资者并未与普通购房者形成大规模竞争。研究认为，机构投资者的“入局”主要集中在公寓领域，而非独立屋市场，这与美国市场中机构大量购买独栋住宅的情况形成鲜明对比
租金上涨根源不在“大机构”？
统计局的研究指出，机构投资者在多数地区的市场份额未达到“垄断性”水平，这在一定程度上解释了CMHC 2025年关于机构房东与其它房东租金差异不大的观察[citation:0]。但它同时承认，机构投资者的扩张可能在某些局部市场形成集中效应，需持续监测。
当大型机构对独立屋市场的“缺席”与散户房东在租赁市场的主导地位并存时，推高租金的真正压力或许并非来自华尔街式的“资本扫货”，而是来自更广泛的结构性因素：供应不足、人口增长、以及散户房东面临的利率和税负成本上升。机构不是推手，但租金确实在涨——真正的答案，可能比“归咎于资本”更复杂，也更难解决。
来源：
https://www.ctvnews.ca/business/real-estate/article/statcan-study-examines-the-role-real-estate-investors-play-in-rent-increases/
访问官网：https://www.realmaster.com/
RealMaster.com 提供加拿大 MLS® 房源搜索、Sold Price 成交价查询、AI Home Estimate 房屋估价、学区房分析与最新房价趋势。
覆盖多伦多 GTA、万锦、温哥华、列治文、卡尔加里、埃德蒙顿（Edmonton）、滑铁卢（Waterloo）、伦敦（London）、渥太华等加拿大主要房地产市场。
热门搜索：加拿大房价、多伦多房价、MLS 房源、Condo Price、Detached House、Toronto Real Estate、Edmonton Real Estate、Waterloo Real Estate、London Ontario Real Estate。