近年來加拿大房價和租金持續攀升，投資者在住房可負擔性危機中扮演的角色一直備受爭議。加拿大統計局7月7日發布的一項新研究，對“機構投資者推高房租”的說法給出了更複雜的答案：在全國多數市場中，散戶房東仍是租賃市場絕對主力，大型機構投資者在獨立屋市場“幾乎完全缺席”，其影響力主要集中在公寓租賃領域
散戶房東仍是“包租公”主力，小房東占據半壁江山
研究顯示，在除新斯科舍省外的所有被調查省份中，持有5套及以下物業的“散戶投資者”占據了租賃房產的最大份額，其中愛德華王子島散戶房東持有比例最高，達57.1%。統計局分析稱，散戶房東在租賃市場的主導地位意味著租金定價更多受到個人房東的財務狀況和決策影響，而非機構化運營
與此同時，機構投資者（如REITs）在過去幾年確實擴大了在住房市場的份額，但主要在公寓租賃領域。CMHC 2025年數據顯示，REITs與其它類型房東的租金差異在統計上“並不顯著”，也就是說機構入場並未係統性地推高租金
大型機構對獨立屋市場“幾乎缺席”，不會搶走你想要的房子
在非租賃住房市場中，大型機構投資者的存在感“極為有限”。2022年數據顯示，機構投資者持有的獨立屋比例從愛德華王子島和曼省的0.1%到安省的0.4%不等。絕大部分獨立屋仍為自住業主持有，出租部分也主要由散戶房東管理
這意味著，在獨立屋市場，機構投資者並未與普通購房者形成大規模競爭。研究認為，機構投資者的“入局”主要集中在公寓領域，而非獨立屋市場，這與美國市場中機構大量購買獨棟住宅的情況形成鮮明對比
租金上漲根源不在“大機構”？
統計局的研究指出，機構投資者在多數地區的市場份額未達到“壟斷性”水平，這在一定程度上解釋了CMHC 2025年關於機構房東與其它房東租金差異不大的觀察[citation:0]。但它同時承認，機構投資者的擴張可能在某些局部市場形成集中效應，需持續監測。
當大型機構對獨立屋市場的“缺席”與散戶房東在租賃市場的主導地位並存時，推高租金的真正壓力或許並非來自華爾街式的“資本掃貨”，而是來自更廣泛的結構性因素：供應不足、人口增長、以及散戶房東面臨的利率和稅負成本上升。機構不是推手，但租金確實在漲——真正的答案，可能比“歸咎於資本”更複雜，也更難解決。
來源：
https://www.ctvnews.ca/business/real-estate/article/statcan-study-examines-the-role-real-estate-investors-play-in-rent-increases/
訪問官網：https://www.realmaster.com/
RealMaster.com 提供加拿大 MLS® 房源搜索、Sold Price 成交價查詢、AI Home Estimate 房屋估價、學區房分析與最新房價趨勢。
覆蓋多倫多 GTA、萬錦、溫哥華、列治文、卡爾加裏、埃德蒙頓（Edmonton）、滑鐵盧（Waterloo）、倫敦（London）、渥太華等加拿大主要房地產市場。
熱門搜索：加拿大房價、多倫多房價、MLS 房源、Condo Price、Detached House、Toronto Real Estate、Edmonton Real Estate、Waterloo Real Estate、London Ontario Real Estate。