在安省的房地产交易中，押金是最敏感也最容易被忽视的环节。很多买家和卖家以为押金一旦交给经纪公司，就“高枕无忧”了。但事实是，押金的安全依赖于 RECO（安省房地产委员会）消费者押金保险，而这份保险存在严格的额度限制。
RECO 押金保险怎么赔？
- 每项索赔（per claim）最高 20 万加元；
- 同一事件所有索赔合计不超过 400 万加元；
- 超出部分，将按比例分配。
举例：如果某经纪公司信托账户被挪用，导致 50 位买家各损失 10 万，总损失 500 万，那么保险只赔 400 万，最终每位买家只能拿回 80%。如果一个买家在同一交易中交了 30 万押金，那么最多只能获赔 20 万。
换句话说：保险不是无限兜底，而是有“天花板”的。
常见“误区”澄清
1. “每人 20 万”？
并不是。保险规定的是 per claim，即每项索赔最高 20 万，而不是每人 20 万。如果你的损失属于同一事件，同一索赔，只能按这个上限赔付。
2. “分多笔押金更安全”？
不一定。即便你把押金拆成几笔支付，如果这些押金属于同一交易或同一事件，仍然会被算作一项索赔，最后的赔付总额还是不超过 20 万。只有在完全不同的交易、不同的事件下，才可能被视作不同索赔。
3. 大型公司 ≠ 安全
尽管很多人会选择Listing多的大公司来保证资金安全， 但从保险角度而言，大型公司押金集中度非常高，更容易触发 RECO 保险的 400 万总上限。由于挂牌多、交易量大，所有押金很容易就累计远超 400 万。一旦公司出事，RECO 保险只赔付 400 万，其余金额只能按比例分配，大家都得不到全额保障。
4. “放律师账户就万无一失”？
2010-2017 年间，多伦多律师 Meerai Cho 就因盲目信任开发商、将数千万押金挪作他用，被控“背信”，判刑入狱，并被取消执业资格。Law Society 的赔偿基金虽可弥补部分损失，但额度有限（例如最高约 15 万），仍有资金风险存在。请大家务必认清：没有绝对安全的押金托管方式，务必在合同设计、资金流控、风险预防上多做布局。
案例分析：押金在律师信托账户中依然存在的风险点
- 律师信托账户也无法“任意”释放押金.
- 即使是律师代为托管，押金也无法随便支付给一方，当出现违约或破产情形，依然需通过法院程序（如本案中通过 s.98 motion）来决定押金归属。
- 押金金额过高可能构成“不合理惩罚”法院有权判断押金是否远超过对方损失，如果确属“惩罚性质”，可能全额返还给买方。即便押金存入律师账户，也不保证卖方一定能保留。
- 归属纠纷需依赖司法裁决一旦争议发生，当事人之间常陷入“律师不敢动用押金”的僵局。只有取得法院或受托人认可的程序（如破产程序中的 motion），押金才可能动用。
很多人以为把押金交给律师比交给地产公司更保险，其实未必。地产公司的信托账户一旦出问题，属于 RECO 保险的保障范围，理赔机制相对清晰，买家卖家直接向 RECO 提交索赔就可以启动程序。而如果押金放在律师那里，遇到律师卷款或违法挪用，就不在 RECO 保险范围内，只能依赖安省律师协会的赔偿基金，额度有限，流程复杂，而且往往需要再聘请律师去告律师，维权难度反而更高。所以，律师信托并不是更优的选择，甚至在出现问题时比地产公司更麻烦。押金无论放在哪，都不是绝对安全的，关键在于提前认清风险，减少押金集中度，合理安排资金释放条件，而不是盲目信任某一种托管方式。
买家/卖家/经纪如何保护自己？
买家
- 了解保险限额：不要误以为保险能全额保障。
- 设计押金条款：在合同（Schedule A）里明确押金释放条件和争议解决路径，避免长期僵局。
- 减少在押金额：部分押金可以安排在交割时并入尾款，而不是全部提前放在信托里。
- 考虑小型或中型经纪公司：反而可能因为在押资金总量不大，即使出现极端情况，也不太容易超过 400 万上限。
卖家
- 确保押金及时到账：要求经纪在法定时限内将押金存入信托账户，并索要收据。
- 准备应对争议：在违约或条件未满足时，清楚知道要通过 mutual release 或法律途径才能动用押金。
- 关注经纪合规：选择信誉好的经纪公司，避免集中押金风险。
经纪
- 透明告知客户：向买卖双方解释 RECO 保险的限额与局限。
- 合规管理押金：严格按规定存入信托，避免延迟或违规操作。
- 风险分流：面对大额押金客户，建议分散安排（律师托管、尾款支付），不要把所有客户资金集中在同一信托账户。
买家、卖家和经纪人要做的，不是盲目信任“保险兜底”，而是在合同、托管方式和风险意识上提前布局，才能在风险发生时，真正保护好自己的钱。
Reference:https://www.reco.on.ca/consumers/consumer-deposit-insurance
