在安省的房地產交易中，押金是最敏感也最容易被忽視的環節。很多買家和賣家以為押金一旦交給經紀公司，就“高枕無憂”了。但事實是，押金的安全依賴於 RECO（安省房地產委員會）消費者押金保險，而這份保險存在嚴格的額度限製。
RECO 押金保險怎麼賠？
- 每項索賠（per claim）最高 20 萬加元；
- 同一事件所有索賠合計不超過 400 萬加元；
- 超出部分，將按比例分配。
舉例：如果某經紀公司信托賬戶被挪用，導致 50 位買家各損失 10 萬，總損失 500 萬，那麼保險隻賠 400 萬，最終每位買家隻能拿回 80%。如果一個買家在同一交易中交了 30 萬押金，那麼最多隻能獲賠 20 萬。
換句話說：保險不是無限兜底，而是有“天花板”的。
常見“誤區”澄清
1. “每人 20 萬”？
並不是。保險規定的是 per claim，即每項索賠最高 20 萬，而不是每人 20 萬。如果你的損失屬於同一事件，同一索賠，隻能按這個上限賠付。
2. “分多筆押金更安全”？
不一定。即便你把押金拆成幾筆支付，如果這些押金屬於同一交易或同一事件，仍然會被算作一項索賠，最後的賠付總額還是不超過 20 萬。隻有在完全不同的交易、不同的事件下，才可能被視作不同索賠。
3. 大型公司 ≠ 安全
盡管很多人會選擇Listing多的大公司來保證資金安全， 但從保險角度而言，大型公司押金集中度非常高，更容易觸發 RECO 保險的 400 萬總上限。由於掛牌多、交易量大，所有押金很容易就累計遠超 400 萬。一旦公司出事，RECO 保險隻賠付 400 萬，其餘金額隻能按比例分配，大家都得不到全額保障。
4. “放律師賬戶就萬無一失”？
2010-2017 年間，多倫多律師 Meerai Cho 就因盲目信任開發商、將數千萬押金挪作他用，被控“背信”，判刑入獄，並被取消執業資格。Law Society 的賠償基金雖可彌補部分損失，但額度有限（例如最高約 15 萬），仍有資金風險存在。請大家務必認清：沒有絕對安全的押金托管方式，務必在合同設計、資金流控、風險預防上多做布局。
案例分析：押金在律師信托賬戶中依然存在的風險點
- 律師信托賬戶也無法“任意”釋放押金.
- 即使是律師代為托管，押金也無法隨便支付給一方，當出現違約或破產情形，依然需通過法院程序（如本案中通過 s.98 motion）來決定押金歸屬。
- 押金金額過高可能構成“不合理懲罰”法院有權判斷押金是否遠超過對方損失，如果確屬“懲罰性質”，可能全額返還給買方。即便押金存入律師賬戶，也不保證賣方一定能保留。
- 歸屬糾紛需依賴司法裁決一旦爭議發生，當事人之間常陷入“律師不敢動用押金”的僵局。隻有取得法院或受托人認可的程序（如破產程序中的 motion），押金才可能動用。
很多人以為把押金交給律師比交給地產公司更保險，其實未必。地產公司的信托賬戶一旦出問題，屬於 RECO 保險的保障範圍，理賠機製相對清晰，買家賣家直接向 RECO 提交索賠就可以啟動程序。而如果押金放在律師那裏，遇到律師卷款或違法挪用，就不在 RECO 保險範圍內，隻能依賴安省律師協會的賠償基金，額度有限，流程複雜，而且往往需要再聘請律師去告律師，維權難度反而更高。所以，律師信托並不是更優的選擇，甚至在出現問題時比地產公司更麻煩。押金無論放在哪，都不是絕對安全的，關鍵在於提前認清風險，減少押金集中度，合理安排資金釋放條件，而不是盲目信任某一種托管方式。
買家/賣家/經紀如何保護自己？
買家
- 了解保險限額：不要誤以為保險能全額保障。
- 設計押金條款：在合同（Schedule A）裏明確押金釋放條件和爭議解決路徑，避免長期僵局。
- 減少在押金額：部分押金可以安排在交割時並入尾款，而不是全部提前放在信托裏。
- 考慮小型或中型經紀公司：反而可能因為在押資金總量不大，即使出現極端情況，也不太容易超過 400 萬上限。
賣家
- 確保押金及時到賬：要求經紀在法定時限內將押金存入信托賬戶，並索要收據。
- 準備應對爭議：在違約或條件未滿足時，清楚知道要通過 mutual release 或法律途徑才能動用押金。
- 關注經紀合規：選擇信譽好的經紀公司，避免集中押金風險。
經紀
- 透明告知客戶：向買賣雙方解釋 RECO 保險的限額與局限。
- 合規管理押金：嚴格按規定存入信托，避免延遲或違規操作。
- 風險分流：面對大額押金客戶，建議分散安排（律師托管、尾款支付），不要把所有客戶資金集中在同一信托賬戶。
買家、賣家和經紀人要做的，不是盲目信任“保險兜底”，而是在合同、托管方式和風險意識上提前布局，才能在風險發生時，真正保護好自己的錢。
Reference:https://www.reco.on.ca/consumers/consumer-deposit-insurance
