七年前，加拿大知名地产信托基金 RioCan REIT 开始转型。面对电商冲击，其传统零售物业模式前景堪忧，公司遂成立“Living”部门，计划大规模开发出租公寓，打造配套完善的“豪华租赁”以满足人口增长下的住房需求。
这一战略在当时被视为顺势而为。加拿大住房短缺加剧，移民规模持续扩大，出租公寓（purpose-built rentals）似乎成为开发商与投资者的双赢选择。然而，今年5月，RioCan 宣布大幅缩减租赁业务，计划出售现有住宅资产，并逐步退出住宅开发。公司仅表示若有新项目，将采取“外部资金为主，RioCan 提供土地与经验”的模式。
事实证明，RioCan的困境并非个案。业内逐渐形成共识：豪华出租公寓并未成为“救市神话”。据专家估算，目前租赁开发的年回报率已降至4.5%左右，远低于机构投资者的预期。自2022年加息周期以来，商业地产融资成本飙升、投资回报承压，而本以为能支撑市场的出租公寓，也在资金困境下陷入停滞。
租金下滑，打破开发商财务模型
令行业尴尬的是，困境源于人们原本期盼的“租金回落”。多伦多和温哥华新完工的公寓供应激增，加之国际学生数量骤降（过去三个季度减少15.5万人），租赁需求出现阶段性回落。结果是，市场租金低于开发商财务模型预期，导致投资回报不足。
根据 Urbanation 数据，大多伦多地区约三分之二的新建租赁楼盘正提供优惠措施以吸引租客，包括免租两个月、免费停车等。部分开发商甚至为租客提供礼品卡与免费网络服务。
开发成本同样困扰着行业。虽然土地价格因大量楼花项目烂尾而有所下降，但城市征收的发展费用（Development Charges）居高不下，成为项目推进的重要障碍。温哥华 Wesgroup Properties 主管布拉德·琼斯直言：“租金的波动对回报率影响极大，往往是整个财务模型的关键。”
机构投资者观望，资金链吃紧
出租公寓开发的核心挑战在于融资模式。与公寓开发商可通过“预售+交割”迅速回笼资金不同，出租项目意味着开发商需承担长期持有责任，而在收益率仅4.5%的情况下，养老金、保险基金等机构投资者的兴趣明显减弱。相比之下，10年期美国国债收益率接近这一水平，却几乎没有风险。这是一个由来已久的问题。机构投资者通常需要报告季度或年度业绩，而一些2023年和2024年竣工的项目，由于租金下降，近期回报率为负值。很难告诉客户，十年内回报无关紧要。这使得大量原本希望从公寓市场转型的开发商再次陷入困境。地产咨询公司 Finnegan Marshall 的专家奈尔·芬尼根指出：“大家都在转向出租公寓，但真正能拿到批文和融资的项目寥寥无几。”
全国住房危机或将加剧
加拿大人口已突破4,100万，而解决住房可负担性危机的唯一途径是增加供应。但最新迹象显示，租赁公寓的开发启动量正骤降。尽管加拿大按揭及住房公司（CMHC）的统计显示租赁开工量仍然活跃，但行业内部追踪的早期阶段项目则下滑约60%。
凯投宏观的经济学家布拉德利·桑德斯警告，即使2026年租金市场趋稳，现阶段被搁置的项目也无法短时间重启，意味着未来供应缺口或将进一步恶化。
加拿大住房危机的本质不是“没有房子”，而是“缺乏普通人住得起的房子”。人口在增加，但资金只能流入高端项目，结果高价房子卖不出去，租金撑不起开发商的财务模型，反而让危机更严重。正如多伦多开发商 Fitzrovia 创始人阿德里安·罗卡所言：“如果你觉得今天已经是住房危机，那么四年后可能会演变成一场灾难。”
文章来源：https://www.theglobeandmail.com/business/article-rental-apartment-construction-housing-developers-riocan-fitzrovia/#comments
