尽管办公楼、公寓等房地产板块仍在低迷中挣扎，但加拿大的老年住房市场却在疫情重创之后迎来强劲反弹，成为2025年最受关注的地产投资亮点。
五年前，新冠疫情对养老院造成沉重打击，全国各地长期护理院爆发数千起疫情，导致众多老人死亡，引发了针对营运方的诉讼潮。疫情也引发入住率大跌、运营成本攀升、开发项目停滞。然而，随着老旧养老院逐步退出市场，新建项目数量大幅减少，供应紧缩为行业复苏奠定了基础。
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根据高纬环球的数据，未来十年内加拿大75岁以上人口预计增长超过45%，达到约530万人。与此同时，建设成本翻倍，进一步限制了供给扩张，形成“需求持续上升、供给严重受限”的市场格局。高纬环球预测，老年住房的入住率将在今年恢复至疫情前的92%，明年有望回升至95%。
资本市场对这一趋势反应积极。Sienna Senior Living、Chartwell Retirement Residences 和 Extendicare Inc. 股价年初至今已分别上涨19%、20% 和 21%，远超房地产投资信托基金（REIT）6%的平均涨幅。Middlefield Limited首席执行官Dean Orrico表示，老年住房板块扎实的基本面令其成为目前房地产市场中表现最稳定的投资选项。
不过，行业的结构性分化也引发了投资与监管层面的讨论。养老社区多以私人付费为主，租金较高、回报可观；而长期护理院则更多依赖政府补贴，回报稳定但增长缓慢。以Chartwell为例，其养老社区每位住户月租金约为6000加元。高收益背后是老年人支付能力的波动风险，尤其在房价下跌、房产净值缩水的背景下更为明显。
与此同时，金融资本大量涌入养老领域也引发了伦理与公共责任方面的争议。数据显示，疫情期间表现最差、死亡率最高的长期护理机构多数为营利性企业所有，而公共机构和非营利组织通常在人员配备与护理支出上更具优势。2021年滑铁卢大学发布的研究指出，金融机构自2003年以来持有的长期护理院数量翻了一番，目前全国约三分之一的老年住房由金融资本控制。
尽管如此，投资者对该行业的长期表现仍持乐观态度。高纬环球预测，2025年将成为加拿大老年住房交易创纪录的一年。Sienna与Chartwell等企业已展开积极扩张行动：今年Chartwell斥资4.32亿收购安省西南部六个老年社区，Sienna完成对阿尔伯塔四家护理院的并购。两家公司还计划扩大在魁北克省、西部和安省的合作布局，以抓住“银发浪潮”带来的长期机会。
目前安省长期护理候补名单已接近5万人，预计年内将突破5万，而全行业若要满足十年内新增需求，仍需建设20万套老年住房。政策层面，安省政府也承诺投入49亿加元用于招聘2.7万名护理人员，以提升服务质量和覆盖能力。
在高龄社会逐步成为现实的当下，老年住房板块不仅承载着商业价值，更关乎公共福祉与社会责任。即使在宏观经济环境充满不确定性的背景下，该领域的投资吸引力依然稳固。
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