一项由滑铁卢大学与多伦多大学联合开展的最新研究发现，在多伦多的各类房东中，金融公司——包括上市房地产企业、房地产投资信托基金（REIT）及资产管理公司——驱逐租客的频率最高。

研究数据显示，这类“金融房东”每年约有 11% 的租户家庭 被提交驱逐申请，比连锁企业高出 1.5 倍，比单栋楼业主高出 2.5 倍，比公共住房高出 2.7 倍。研究结果已发表于《城市地理》（Urban Geography）杂志。

图片来源：Paige Taylor White Toronto Star

逐栋建筑分析揭示驱逐模式

研究团队分析了 2010 至 2019 年间多伦多 232,000 份驱逐申请，涵盖 20 个或以上单元的专用出租公寓。
项目负责人、滑铁卢大学规划学教授马丁·奥古斯特（Martine August）表示，这项研究与以往不同，“是首次逐栋建筑分析驱逐情况，清楚了解房东身份及房产易手的时间。”

结果显示，金融公司在收购房产后，驱逐申请率显著上升——相较前业主增加近一倍；如果是从小业主手中购入，申请数量更会飙升近六倍。在边缘化社区，金融公司的驱逐行为尤为活跃。

驱逐与租金上涨挂钩

研究指出，金融公司往往将住房视为投资产品，以提升空置房租金来实现收益最大化。
例如，投资公司 Akelius Canada 在 2013 年收购帕克代尔（Parkdale）一栋大楼后，驱逐申请从前业主四年内的 3 宗增至 63 宗，涨幅达 1209%，空置单元租金上涨幅度高达 90%。

Akelius 多伦多投资组合主管程元荣回应称，公司并未将驱逐作为商业策略，始终遵守租金及相关法规，并为租户提供长期居住的选择。

社会住房驱逐率最低

与金融房东相比，社会住房及非市场住房的驱逐申请率最低。在一些种族边缘化社区，尽管租户经济条件脆弱，但驱逐率并不显著偏高。August解释称，这类以住房为社会福利的房东，更倾向保护租户免受激进商业行为影响。

研究期间，大型房东（主要是金融公司）收购了 86% 的已售出租楼宇，August认为这是“令人担忧的集中化趋势”，与她过去发现的“金融公司最为激进的租金上涨模式”相呼应。

呼吁恢复空置控制与限制金融持有

研究团队建议，恢复安省于 1997 年废除的空置控制（Vacancy Control）制度，限制房东在房屋空置时的租金涨幅。同时，考虑限制或禁止金融公司持有住宅物业，取消联邦及省级对其的补贴，并剥夺其获得低成本政府融资的资格。

他们还建议增加联邦和省级对非市场住房的投资，以遏制金融房东在租赁市场的主导地位。

文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/financial-firms-file-for-eviction-more-than-any-other-toronto-landlord-new-research-finds/article_5fcf1c06-70ed-455e-bf8e-e0219742afa5.html