加拿大高度管控的房地产体系出现了首个重大裂缝。RE/MAX 安大略-大西洋加拿大公司（RE/MAX）率先与一宗针对行业佣金规则和地产委员会结构的集体诉讼达成和解，并同意进行结构性改革，包括取消旗下经纪人和加盟商的强制性委员会会员制度。

这一举动不仅直接冲击了依托 MLS（多重上市服务）建立的传统佣金模式，也对加拿大房地产协会（CREA）及地方房地产委员会的长期主导地位造成打击。

这起集体诉讼涵盖 2010年3月至 2025 年7月期间的所有房产卖家，指控包括 RE/MAX 在内的地产公司、行业委员会和特许经营商，通过 MLS 挂牌的佣金规则进行价格操纵，迫使卖家必须支付买方经纪佣金，从而抑制市场竞争、推高房价，涉嫌违反《竞争法》。诉方认为，这一强制性佣金安排不公平地加重了卖家的负担，并人为抬高了房产交易成本。

作为首个“脱队”的大型经纪公司，RE/MAX 安大略-大西洋加拿大分公司业务覆盖安大略省、新不伦瑞克省、纽芬兰与拉布拉多省、新斯科舍省及爱德华王子岛省。根据 8 月公布的最终细节，RE/MAX 同意支付780万加元，并在后续诉讼中配合原告方对未和解被告的指控调查。最重要的是，公司将取消对加盟商、经纪公司及经纪人必须加入特定地方房地产委员会或遵守其限制性规则的要求。这一改革意味着，RE/MAX 旗下经纪人未来在参与 MLS 时将不再受制于统一的佣金标准，从而打破行业长期存在的封闭规则体系。

目前，MLS 参与资格普遍与地方房地产委员会会员身份挂钩，这些委员会往往要求挂牌必须设定固定的买方经纪佣金比例。这种做法导致了所谓的“导向偏差”（steering bias）——部分经纪人会优先推荐佣金更高的房源，而不是基于客户利益选择最合适的房产，最终推高了买家的实际购房成本。RE/MAX 的举动为其他经纪公司带来巨大压力，若要保持市场竞争力，可能会有更多同行考虑放弃强制性会员制度。但业内也有人选择观望甚至坚持现有模式，原因包括诉讼风险、赔偿金额及政策调整带来的不确定性。

加拿大的“组织化房地产体系”由 CREA、各省房地产委员会（如安大略省 OREA）及地方房地产委员会（如多伦多 TRREB）组成，其运作依赖强制会员制度来维持 MLS 访问权和统一的佣金规则。如今，像 RE/MAX 这样的大型经纪公司主动退出部分限制性政策，无疑削弱了这一体系的集中权力。

值得注意的是，这起集体诉讼与加拿大竞争局的调查存在重叠。竞争局早在2024年就启动了对 CREA 佣金规则和“地产经纪合作政策”的调查，并于2025年将魁北克省地产经纪人协会及其 MLS 运营方 Centris 纳入调查范围。随着诉讼和调查的同步推进，行业内部的佣金分配机制和 MLS 规则可能迎来重大调整，这将直接影响经纪人、卖家及买家的利益格局。

业内人士普遍认为，如果这一改革趋势蔓延开来，加拿大房地产行业或将迎来几十年来最深层的结构性变革，未来佣金模式的透明度和灵活性将显著提高，市场竞争或将更加充分，但同时也会对现有业务模式和盈利结构带来深远冲击。

买卖双方在长期看可能是最大受益者，如果更多公司跟进，佣金比例有望下降，交易成本会降低，只是短期内不会立刻看到大幅变化。

文章来源：https://betterdwelling.com/canadas-organized-real-estate-system-dealt-a-blow-in-class-action-settlement/