“你买在了最高点，现在市场崩盘了，房主该怎么办？” 近八年前，我在《金融邮报》发表的最后一篇文章标题是：“加拿大住宅市场的最后一口气”。如今我回来了，显然，这个市场比许多人预想的更能“憋气”。谁能想到，大规模的移民潮、一场疫情和创纪录的超低利率，竟能将房价推向更高的高度？
Royal LePage 首席执行官 Phil Soper 在采访中开玩笑说：“当时市场确实有点喘不过气来，但没真断气。”
Soper 指出，在作者最后一次写作后的18个月里，市场确实被收紧的融资规则打击过，购房者必须按照高于实际贷款利率的水平进行压力测试。但此后的市场走势如同过山车，回头看似乎合乎逻辑，却难以预判。
如今，一些看空派终于等到了价格自峰值下跌20%,买家违约、定金损失的案例。对高位买入的投资者或自住业主来说，这段经历并不好受。但 Soper 强调，真正的问题不是房价短期涨跌，而是你当前的住房是否满足需求。如果房子够住，账面上的跌幅只是纸面损失。
你付了多少钱？很不幸，这已是既定事实。我已退休的会计师父亲总是告诉我，一件东西的价值只在于别人愿意为它支付多少。
理解房价的“真实”价值
毫无疑问，房价下跌是急剧的。房地产是一个本地化游戏，全国性的价格意义有限，2022年2月现有房屋的平均售价曾达到峰值82.4万加元。房屋销量的峰值出现在2021年,但2022年第一季度依然是交易高峰，按年化计算约有 67.5万套房屋易手，包括换小房的业主、升级置业者以及占据市场支柱地位的大量首次购房者。如今，这些业主中的不少人已经看到他们的房屋净值大幅缩水。
但在我们恐慌之前，需要了解背景。根据 CREA 的数据,2017年底，现有房屋的平均售价为 $496,500。利用加拿大央行的通胀计算器，这相当于 2025 年的约 $625,000。而今年年中，平均售价为 $691,643。如果不考虑通胀，房地产价格的涨幅总是被夸大。
我一直不明白为什么人们觉得房价不应该根据通货膨胀进行调整。这就好比看 20 世纪 70 年代的汽车广告一样，还指望以 $4,000 买辆车。我不确定为什么人们会期望价格回到 2017 年，甚至疫情前的 2020 年 2 月的 $540,000 平均价。他们到底希望价格跌到多低？难道价格不应该随着通胀上涨，并且每年提供一些额外的回报，使其成为一项不错的投资吗？
给高点买房者的实用建议
对于在高位买入的群体，尤其是预售楼花买家，如果融资困难、甚至陷入负资产，压力很大。前皇后大学教授、现独立财富顾问 John Andrew 建议，自住买家应以长期持有为目标，放弃“房价只涨不跌”的幻想，但仍可期望长期回报跑赢通胀。对于自住者来说，无论是独立屋还是高层公寓，它始终是投资和消费品的结合体。
房地产不仅是投资品，也是消费品。几十年来，大盘指数持续上涨，但你不能像投资股市那样，用 5% 首付、20 倍杠杆去买 TSX 指数基金。房地产的杠杆放大了收益，也放大了风险——很多投资者正是被杠杆“毁掉”的。低利率时期，只需 10 万首付就能买下 100 万的公寓，短期涨到 110 万时，账面投资回报率高达 100%；但市场下跌时，损失同样被成倍放大。
公寓研究公司 Bullpen Research & Consulting Inc的总裁 Ben Myers 仍然认为，加拿大人拥有房地产的一个主要动机是强制储蓄。他说的很对：行为很重要。
因为房产的最大大价值是居住安全感，家的概念——自住业主不必担心房东因各种原因终止租约，频繁搬家。
投资者和自住者的不同应对策略
如果生活状况需要用到房子，那么这就是买房的理由；自住买房的最佳时机未必与市场低点重合。
对于即将交楼但市场转冷的投资者，Myers 建议尽量完成交易，先行出租，等待市场回暖。
如果必须卖房，要意识到搬家和交易的成本极高——中介佣金、土地转让税、搬家费、提前还贷违约金、律师费等可能吞掉10%的净值。频繁交易是财富的消耗器，即使在今天下跌的市场中，也要限制你的搬家频率。
文章来源：https://ca.finance.yahoo.com/news/underwater-home-selling-now-last-144244495.html
