根据康考迪亚大学（Concordia University）和私募股权公司 Equiton 的最新研究，如果新房供应速度得不到显著提升，到 2032 年，多伦多的房屋中位数价格可能攀升至 $180 万，温哥华则可能达到 $280 万。
这项研究由康考迪亚大学约翰·莫尔森商学院的副教授 Erkan Yönder 领导，其核心是一个基于神经网络的人工智能模型，该模型能够从海量数据中挖掘出深层模式。研究量化了加拿大主要城市需要增加多少住房才能抑制房价，并对审批延迟或建材成本等因素如何直接影响住房建设数量给出了详细预测。
“我们发现，住房供应应该成倍增加，而不是仅仅提高 10% 或 20%，”Yönder 在接受 Yahoo Finance Canada 采访时表示，“这样的增幅根本无济于事。”
加拿大住房供应短缺的问题早已不是秘密，长期以来一直是政策讨论的焦点。总理卡尼的竞选纲领中就曾承诺在未来十年内将住房建设速度翻倍。康考迪亚大学的研究显示，在加拿大统计局（Statistics Canada）的人口增长基线预测下，将新房竣工速度翻倍在不同城市会产生截然不同的结果，但很可能会稳定多伦多和温哥华的房价增长。报告指出，加拿大目前的住房建设速度约为现有住宅存量的 1.75%。“尽管将竣工量翻倍的目标雄心勃勃，但对于解决住房负担能力这一代际挑战来说是必不可少的，”报告强调。
城市差异化：多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡尔加里
研究预测，在目前的建设速度下，多伦多的房屋中位数价格将从 2024 年的 $140 万（以今天的加元计算）攀升至 2032 年的 $180 万，但如果竣工量翻倍，这一数字将放缓至 $160 万。
而在温哥华，报告称政府放缓移民的政策可能会导致今年房价中位数出现“小幅下跌”，但以目前的建设速度，房价将从 $250 万上涨至 2032 年的 $280 万。报告指出，即便将竣工量增加 50% 也无法有效减缓这一趋势，只有竣工量翻倍才能使房价增长趋于平稳。
这项研究也突显了加拿大住房市场的多样性。尽管供应翻倍可以在多伦多和温哥华抑制房价上涨，但模型对蒙特利尔的预测却截然不同。
“即使你在蒙特利尔大幅增加供应，也无法阻止房价上涨，”Yönder 解释道。他指出，蒙特利尔正处于“倒置供应曲线”的“错误一侧”，即巨大的需求压倒了新增库存。这主要源于其仅 1.19% 的住房建设速度，几乎是温哥华（2.32%）的一半。他补充说，由于蒙特利尔的房价仍远低于其他主要城市，因此“价格有更大的上涨空间”。
相比之下，卡尔加里对移民和人口变化的反应比对供应变化的反应更敏感。模型预测，该市房价在近期将从 2024 年由移民驱动的峰值 $74 万回落，并且无论建设速度如何，都将保持在该峰值以下。
监管与成本：影响住房供应的关键因素
这项研究量化了减少繁文缛节和审批时间的影响。研究发现，如果一个城市在“监管指数”（由加拿大抵押贷款和住房公司与加拿大统计局共同制定的关于分区规则和评估的指标）上的得分提高 10%，将带来 10% 的房屋建设增量。而审批时间减少 10% 则能为供应量带来 3% 的提升。Yönder 强调，进行这些调整几乎没有成本。
“如果你能改善监管流程，缩短审批延误，我们就可以在不增加政府成本的情况下增加供应，”他说道。
另一方面，研究表明，建筑投入成本增加 10% 会导致住房竣工量减少 25% 至 35%，其中公寓建设受影响最大。
Yönder 指出，这直接将加拿大的住房目标与全球贸易和关税政策联系在一起。“在考虑关税政策时，不能不考虑住房供应，”Yönder 警告说，“这是一件必须认真对待的事情。”
这位教授承认，虽然监管负担不是一个新话题，但这项研究是“首次对这些影响进行量化的研究”。他认为，理解这些杠杆至关重要，因为整体挑战的规模是如此巨大。当被问及在温哥华这样的城市是否有可能将住房竣工量翻倍时，他的回答很直接：“不，这不可能……成本太高，难度太大。”
Yönder 认为，这项研究的价值在于提供了一个更清晰的预测，从而能够制定更好的规划。“最终，我们可以通过更好地预测来做出更好的决策。”
文章来源：https://ca.finance.yahoo.com/news/toronto-home-prices-could-hit-18m-vancouver-28m-by-2032-without-major-supply-boost-report-110003314.html
