位于多伦多市中心Yonge St和Bloor St，85层高的综合用途开发项目The One正在慢慢成型，尽管规模更大，但看起来与其他建筑工地没什么两样。

然而，其还存在不为人知的背后。

该项目由开发商Sam Mizrahi和合作伙伴Jenny Coco于九年前推出，由于一家主要贷款机构对其延误、债务增加和成本膨胀感到不耐烦，该项目于去年10月份被迫进入破产管理程序。

就在上个月，Mizrahi的公司被解除了施工经理职务。

虽然 The One 的困境因其 20 亿加元的欠款而备受关注，但它不是唯一的案例。

面对利率上升和建筑成本上升的危险组合，过去 12 个月里越来越多的住宅建设项目被迫破产，行业观察人士表示，尽管加拿大面临严重的住宅短缺，但这一趋势可能会变得更糟。

全球房地产咨询公司 Altus Group 的成本顾问Marlon Bray表示：“由于利率上升，今年破产管理可能仍将成为开发商面临的大问题。”

他表示，较高的利率可能会给开发商带来双重打击，削弱对公寓的需求，同时推高融资成本，尤其是在出现延误时。

破产管理难以应对

如今，想从破产管理中恢复过来几乎是不可能的，或者说是极其困难的。

Bray表示，“接管是一场噩梦。”

理论上来说，当借款人拖欠付款时，“破产管理”是有担保的贷方可以使用的合法选择。

它允许贷方寻求法院指定的“接管人”来控制项目或财产，其目的是为了最大化贷方的利益。接管人帮助贷方清算其资产或最大化其价值。一旦获得控制权，接收者就可以获得额外的资金、监督建设并决定最佳行动方案，其中可能包括出售该项目。

接管人并不拥有该项目，而是作为受托人代表债权人管理和监督该项目。通常，它是一家在管理不良资产方面拥有专业知识的专业公司。接管人有权做出运营决策，但他们的主要关注点是确保尽可能多地偿还债务。接管人的行为须受到法院的批准和监督，并且必须以所有债权人的最佳利益为出发点。

破产管理发生的越加频繁

近几个月来，加拿大全国各地的许多其他项目已被迫直接进入破产管理程序。

一月份，蒙特利尔银行(BMO)和其他债权人成功获得了法院指定的温哥华市中心55层公寓大楼的接管人。BMO 表示，该项目欠债超过 8200 万加元。

去年11月，由于债务超过2亿加元，Vandyk Properties在多伦多的多个开发项目（包括1,700个单位）被置于接管程序。

一个月前，位于安省基奇纳市的一个名为 Elevate Condominiums 的四塔楼开发项目也被纳入破产管理程序，欠款 6400 万加元。根据贷款人的法律意见书，一栋塔楼已完成 80%。

去年夏天，阿尔伯塔省圣艾伯特市的一所老人之家因建筑尚未完工而进入破产管理程序。截至去年7月，所有者 Careadon Corp. 欠债权人 8200 万加元。在计划建造的 164 间套房中，只有 54 间可供入住，只有 8 间已出租。Careadon Corp. 自 2015 年起拥有该场地，并计划于 2018 年完工。

去年 5 月，位于安省旺市的 The Tesoro Collection 是 Stateview Homes 因抵押贷款债务近 3.5 亿加元而进入破产管理程序的几个项目之一。该项目后来经法院批准出售。

陷入财务困境的开发商是否应该获得某种喘息的机会，这是一个有争议的问题。

成本顾问Marlon Bray主张宽大处理，“我确实相信有一些优秀的开发商，这当然不是他们的错，只能说时机太糟糕了。”

他将目前接管数量的激增归咎于联邦政府和加拿大央行，它们最初向公众保证利率将在疫情期间保持稳定，但一两年后利率却意外发生变化。

他表示：“没有人能够预见到利率会上涨这么多。”

新闻来源：https://financialpost.com/real-estate/property-post/high-interest-rates-pushing-more-developments-receivership