加拿大金融监管机构(OSFI)上周警告各大行，固定付款的浮动利率抵押贷款可能使房主陷入还不清的“抵押贷款无底洞”。

这并非监管机构第一次对这类抵押贷款发出警告。这种抵押贷款对于消费者来说似乎弊大于利。

金融机构监察官Peter Routledge在上周的道明银行金融服务大会上表示，他们正在提高固定付款的浮动利率抵押贷款的资本要求，这意味着大型银行和抵押贷款保险公司将需要更充足的资本来满足更高风险的借款人。

浮动利率抵押贷款有两种类型。其中，浮动利率可调整抵押贷款的利率会随着加央行的隔夜利率同步上下波动。然而，固定付款的浮动利率抵押贷款虽然也会调整其利率，但月供保持不变，且随着利率上升，摊还期限，即偿还抵押贷款所需的时间，也会相应增加。

在加央行过去迅速的加息活动中，固定付款浮动利率抵押贷款引起了关注，因为一些房主的摊还期限自动延长到长达90年。在某些情况下，人们在账单上看到无穷符号，似乎拥有“永久性贷款”，就像是个无底洞。

OSFI的一位发言人在一封电子邮件中表示，目前，固定付款浮动抵押贷款占所有未偿还贷款的20%。

这位发言人表示，固定付款的浮动利率抵押贷款在疫情期间利率较低时变得“更为普遍”，其中大多数贷款将于2026年和2027年到期。

他表示，“在2027年，接近一半到期的贷款是带有固定付款的浮动利率贷款。”

一般来说，抵押贷款的标准摊还期限为25年。

专家说，在这两种浮动利率产品中，四家主要银行：加拿大皇家银行(RBC)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、多伦多道明银行(TD)和蒙特利尔银行(BMO)，只提供固定付款版本。

RBC发言人表示：“RBC在购入贷款时或对现有抵押贷款是不允许负摊销的。”

他还表示，尽管一些贷款的摊销期超过30年，但这是因为客户达到了触发利率，即只支付抵押贷款的利息，因此RBC会增加客户的月供，以确保抵押贷款不会出现负摊销。

TD银行发言人回应说，客户会在摊销期已延长的时候接到通知，如果他们认为付款过高，在续签时TD会提供债务重组、付款延期或仅付利息的选择。

专业抵押贷款经纪Leah Zlatkin表示，固定付款的浮动利率抵押贷款最大的问题在于续签时，借款人将需要回到合同摊销期问题上，这会导致月供大幅上涨，带来付款方面的冲击。

她说，一些房主的贷款价值比将达到100%，这意味着他们的房屋会没有任何净值，从而形成了最大的违约风险。

她指出，“加拿大银行监管机构的目标是保护银行体系，监管机构试图保护银行免受这类借款人的影响。”

然而，抵押贷款经纪Ron Butler质疑银行是否重视监管局关于固定付款浮动利率抵押贷款的警告。

他指出，“这种情况已经持续数月，到目前为止银行还没有改变产品，也许监管局认为他们现在应该看到修改后的产品。”

Routledge在一次会议上表示：“我认为如果这种产品不那么普遍，住房金融体系将为借款人和放贷人带来更好的结果。”

新闻来源：https://www.thestar.com/business/forever-mortgage-warning-canadas-financial-watchdog-cautions-banks-over-use-of-fixed-payment-variable-loans/article_b6430778-bad1-11ee-91c9-b3c67ce1ae67.html