信息量太大了！"政治政策" 的海外买家税，对房地产市场不会有任何影响和改变

从元旦开始，一些外国买家将被禁止在加拿大购买住宅物业，联邦政府表示此举旨在让住房更容易负担。 

但许多房地产和住房政策专家不相信两年的禁令会对房价产生太大影响。鉴于非居民买家在房地产市场中所占份额如此之小，而且许多人还将被豁免。

“我认为这在很大程度上是一项政治政策，而不是一项经济政策，”BC省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森 (Brendon Ogmundson) 说。

“在过去的几年里，很多公众都相信是外国投资者和外国资金在推动房价上涨，而事实并不是这个原因。真正的原因是：低利率和极低的房屋数量供应。”

加拿大各地追踪外国买家和业主的数据显示。在 2020 年加拿大住房统计计划衡量的四个省和一个地区（最近一年）中，只有2% 到 6%的住宅物业有一个非居民所有者。

在BC省炙手可热的房地产市场，2021 年只有约 1.1% 的交易涉及外国买家，低于 2017 年的 3%，省政府将此归因于对非居民、投机者和空置房屋征税。安省政府表示，自 2017 年开始对非居民购买征税以来，外国人购买房产“呈下降趋势”。

多伦多城市大学泰德·罗杰斯管理学院全球管理研究项目助理教授维克·辛格说：“无论我们掌握的数据如何，它都表明外国买家的比例实际上很小。”

“我认为政府必须是在住房方面做点什么，但是将外国买家作为目标更为容易。”

财政部长 Chrystia Freeland 拒绝了多次采访请求。方慧兰发言人在一份声明中说：“房屋应该是加拿大人居住的家园，而不是外国人的投资资产。”

加拿大抵押贷款和住房公司向 CBC 新闻提供的信息表明，政府尚未进行可能显示该禁令对住房市场和价格的潜在影响的数据报告。

禁令对谁和什么是豁免的

加拿大公民和永久居民不受禁令约束。其他潜在买家面临各种不同的规则。

国际学生和外国工人只要在加拿大居住一定年限，就可以购买一处房产，表明他们有意成为永久居民。对于有工签的人来说，这意味着在购买房产之前的四年中有三年在加拿大工作，而学生在购买房产之前的五年中每年必须在加拿大居住 244 天。国际学生不能购买超过 500,000 元的房产。

居住在加拿大的具有临时居民身份的外国公民、难民、外交官、领事人员和国际组织成员也可以购买房产，没有进一步的限制。

根据该禁令，海外公司和外国控制的加拿大实体等非加拿大实体将被禁止购买房产。

该规定仅适用于拥有三个或更少住宅单元的住宅物业。人口稀少地区的住宅物业也有例外。休闲设施，例如别墅、小木屋和其他度假屋，不受此限制。 

违反禁令购买房屋的非居民或帮助他们的房地产经纪人和律师可能会被定罪，并处以最高 10,000 元的罚款。联邦政府还可以向购买房屋所在省份的高等法院申请出售房产的命令。

加拿大房地产协会 (CREA) 担心房地产经纪人在试图确定买家和房产的资格时可能面临的额外成本和潜在法律风险。

CREA 发言人在一份声明中说：“由于这项立法，房地产经纪人可以向卖家提出更多问题并要求所有客户提供额外的文件。”

来自新西兰的警告

方慧兰的办公室指出，新西兰禁止外国买家是“同类国家”实施类似政策以提高住房负担能力的一个例子。

然而，新西兰的专家说他们的政策距离成功还很远。

在新西兰 2018 年禁令之前，2.9% 的购房者是非居民。他们的数字此后下降到 0.4% ,但房价继续飙升，只是因为受到今年加息的抑制。

新西兰惠灵顿经济咨询公司 Infometrics 的首席经济学家兼董事布拉德奥尔森说：“如果你正在寻找证据证明新西兰的外国买家禁令对房地产市场没有任何影响，你几乎找不到任何东西。” .

“鉴于实际上通过外资所有权进行的买卖水平如此之低，这确实是一项政治举措。”

奥尔森担心加拿大也在采取同样的行动。“这有点像，就像在新西兰一样，一个真正的重大政治焦点，引起了轰动，每个人都非常兴奋……然后我们什么都不会改变，什么也没有改变。”

未探索的更多选择

专家表示，通过更快地建造更多房屋来增加供应是帮助满足住房需求的一个明显解决方案，联邦政府已承诺帮助市政当局加快建设。 

但辛格说，建造房屋的类型也很重要。“如果你建造了 150 万套住房，如果他们负担不起，那只会导致投资者抢购更多的供应。”

政府还针对投资者，从 1 月 1 日起对在 12 个月内买卖房屋的业主征收新的再次转让税。

专家告诉加拿大广播公司，联邦政府还有许多其他措施尚未探索，例如将对外国买家的税收扩大到新的地区，例如在BC省和安省，或者加大对非居民以外的空置房屋的税收。

不列颠哥伦比亚大学公共政策副教授 Paul Kershaw 和他的智库 Generation Squeeze 提议对价值超过 100 万元的房屋征收“适度”的附加税，这将使大多数业主支付 400 至 1,000 元房屋被出售或继承。

Kershaw 说，这笔小数目的年收入总计达数十亿加元，联邦政府可以将这些收入投资于负担得起的租金和合作住房单元，以及为租房者提供资助。

“我们必须重新平衡，这是原则：住房首先是为了家庭，其次是投资，”他说。

Kershaw 对外国买家的禁令不像其他一些专家那样愤世嫉俗，但他预计该禁令充其量只是“烟雾弹”，而不是解决住房负担能力的灵丹妙药。

“它是工具箱中的一个，可能是适度的工具，而我们需要使用许多其他工具来实现解决目前的住房问题。”