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怕触发利率太猛！加拿大5大银行至少2家允许不涨房主月供款！直到续约

北美置业投资2022-11-21

加拿大连续加息，抵押贷款的利率也暴涨，很多房主都被触发利率，房贷月供款拼命增加。

现在，加拿大5家银行中至少有2家，允许借款人将利息成本转移到抵押贷款的本金上，以帮助他们应对利率飙升的影响。

据Globe And Mail报道，至少有两家加拿大最大的抵押贷款机构允许借款人将部分利息的成本转移到抵押贷款本金上，帮助他们应对利率飙升的影响。

道明银行（Toronto-Dominion Bank，简称：TD）银行和加拿大帝国商业银行（Canadian Imperial Bank of Commerce 简称：CIBC）现在允许浮动利率的借款人保持月供款不变。

今年迄今为止，加拿大央行的利率已经上升了 3.5 个百分点，借款人面临着拖欠利息和增加原始贷款金额的风险。

TD 和 CIBC 的浮动利率抵押贷款与大多数其他主要贷方的抵押贷款类似：这些贷款每月支付固定金额，抵押贷款利率与加拿大银行的隔夜贷款利率挂钩。

但在某些情况下，TD 和 CIBC 允许原始贷款金额（抵押贷款本金）的规模增加。尚不清楚蒙特利尔银行（Bank of Montreal）是否会是一样的做法。

但其他两大银行，加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada，简称：RBC）和丰业银行（Bank of Nova Scotia）则不允许本金增加。

当利率像今年一样急剧上升时，一些借款人会发现他们每月的房贷付款很少一部分用于偿还本金。借款人还可能达到触发利率（trigger rate），这通常会要求他们每月支付更高额的还款额（月供），以便他们减少贷款规模——也称为摊销。

但对于 TD 和 CIBC 浮动利率的抵押贷款，借款人可能会被允许超过触发利率但仍然保持支付甚至不包括所欠利息的全部金额，直到达到一定的门槛。利息的未付部分被递延并添加到抵押贷款本金中，借款人的贷款余额增加，或负摊销。

两大银行都表示，在这种情况下，他们会主动与客户接触，概述他们的选择，并帮助客户选择最适合他们需求的选项。他们还表示，由于即将发布的财报，他们无法就这种情况发生的频率发表评论。

根据 CIBC 截至 7 月 31 日的季度最新业绩，借款人尚未将未付利息计入本金。然而，“在 [利率] 继续上升的情况下，你可能会看到其中一些发生，”该行首席风险官的 CIBC 的 Shawn Beber 在夏季讨论结果的电话会议上表示。

加拿大央行的关键利率目前为 3.75%，而 3 月初为 0.25%。随着央行准备再次加息，更多借款人即将面临还款高峰，有些人甚至可能看到贷款规模增加。

借款人压力的一个指标是摊还期的长短，或全额还清贷款所需的时间。在过去几个月中，包括 CIBC 在内的加拿大主要银行提供的抵押贷款中，摊还期超过 30 年的比例越来越大。

根据公司提交的文件，在 CIBC、加拿大皇家银行（简称：RBC）和蒙特利尔银行，摊销期限超过 30 年的抵押贷款的百分比最近在三个月内翻了一番！每家银行都报告说，截至 7 月 31 日，他们的房贷账簿中约有四分之一的抵押贷款期限超过 30 年。

但在 TD，公众无法知道当前的摊销期限。这是因为该机构不会披露超出抵押贷款原始合同的摊销期。

投资银行 KBW 的研究分析师 Mike Rizvanovic 表示：“理论上利率可以无限上升，而 TD 仍将仅显示原始合同摊销，就好像利率没有改变一样。”

TD 对《环球邮报》的询问没有置评。

根据加拿大联邦银行业规定，借款人的一部分贷款必须始终摊销。但加拿大银行监管机构金融机构监管办公室 (OSFI) 也表示，它“希望贷方的风险管理能够对不断变化的情况做出反应，并相应调整做法。”

加拿大房贷与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp，简称：CMHC）允许抵押贷款增长至浮动利率借款人原始贷款金额的 105%。

但是，允许增加贷款额度的借款人发现自己处于欠款超过房屋价值的情况的风险更高。

举例来说，假设一位房主为 $500,000 的房产支付了 5% 的首付。随着递延利息加回到他们的抵押贷款中，他们的贷款可以增加到 $498,750 。这是原始抵押贷款 $475,000 的 105%。（这是假设借款人没有将 CMHC 保险费折算到他们的抵押贷款中，这将使贷款金额再增加 4%）

与此同时，如果该物业面临今年迄今为止在全国范围内发生的典型的 10% 价格下跌，那么该物业现在价值 $450,000。

换言之，如果现在把房子卖了都还不清房贷。

CMHC 表示，其保单不受联邦银行业规则的约束。它表示，如果抵押贷款“至少每五年重新计算一次，以确保贷款可以在原定的摊销时间表内支付”，则允许负摊销。

市场研究公司 North Cove Advisors 的创始人 Ben Rabidoux 表示，CMHC 规则允许受保抵押贷款余额增长超过原始金额这一事实引发了质疑。

“这样谨慎吗？” Rabidoux 先生问道，称 CMHC 是房地产市场上“代表加拿大纳税人的风险管理者”。

Rabidoux 先生还看到了允许抵押贷款余额增长的政策的另一个问题：当他们的抵押贷款需要续签时，房主可能会受到巨大的财务冲击。

因为续期时，贷方必须使抵押贷款恢复到原来的摊销时间表。例如，考虑一个借款人购买了一个分期偿还 25 年的五年期抵押贷款的房屋。5年后，他们的贷方将重新计算还款额，以便在剩余的 20 年内还清剩余的抵押贷款余额。

这将导致借款人在前5年的摊销期延长，因为他们的抵押贷款分期付款保持不变，而抵押贷款利率上升，因此借款人需要支付更高的费用。如果续约时的利率高于借款人最初签订的合同利率，那也会推高抵押贷款的还款额。

如果允许他们的贷款在抵押期限内增长，这些借款人将有更高的抵押贷款本金可以在更短的时间内偿还。

转载加国君