最近很多人被银行通知房贷触发Trigger Rate，月供大涨！这是个什么利率？
北美置业投资2022-8-6
你可能知道在加拿大央行每次提高隔夜利率/政策利率/基准利率后，商业央行都会立刻提高优惠利率（Prime Rate），但很多人在银行（Scotiabank除外）已经办理的基于优惠利率的浮动利率贷款的每月供款额却不会改变。这是为什么呢？
月供额不变的原因就在于银行只是调整了你还款额中本金和利息的比例。每月还款额会在每五年续约一次的时候调整。但如果央行像现在一样一直加息，贷款人还款里的本金都不够利息的时候怎么办呢？商业银行不是有风险了么？
这里面涉及到一个重要概念：Trigger Rate，触发利率。在说Trigger Rate之前，我们先来回顾两类常见的浮动利率形式VRM和ARM。
ARM（Adjustable Rate Mortgage）月供随着基准利率同幅度上涨或者下跌。很多人在选择贷款时会避免这个，因为一旦大幅度加息，月供压力就会猛增。
VRM（Variable Rate Mortgage）月供数字不变，利率上涨，月供中利息比例加多，本金降低，还款时间变长；利率下跌就利息减少还款总时间变。前面我们说到，很多人的浮动贷款月供额没有随着央行加息而增加，就是这类。
但是VRM的月供数字永远不会变吗？如果利率上升到某个百分比或触发利率（Trigger Rate），月供会被迫增加，具体触发时机会在一开始的贷款合同中提及。比如去年拿到年化利率1.2%贷款的人，在浮动利率到达3.95%的时候，贷款人就可能被要求立刻增加每月供款。
接下来，我们就来好好说说这个Trigger Rate。
Trigger Rate有一个粗略的计算方式：Trigger Rate=月供 X 12/剩余本金
在这个公式中，我们可以看到，随着每月还款减少本金的缘故，上述公式分母变小，导致该利率会逐渐提高，因此Trigger Rate其实每个月都会提高一点。
当然贷款机构计算触发利率的具体方法各不相同，具体会发生什么也取决于你的贷款提供者和个人情况。
当不断加息导致触发该利率时，即贷款利率高于Trigger Rate时，意味着月供将不足以支付所有利息，按照贷款协议，银行就可以要求贷款人立刻提高每月供款额度，而不需要等待到5年续约的时候。
我们用贷款额100万简单计算一下。
当利率1.2%时，贷款期25年，等额本息付款的情况下：
期数：1
月供总额：3859.95
月供本金：2859.95
月供利息：1000.00
本金余额：997140.05
如果贷款期30年，则：
期数：1
月供总额：3309.09
月供本金：2309.09
月供利息：1000.00
本金余额：997690.91
而在利率涨到3.95%时，25年贷款期，则是：
期数：1
月供总额：5250.80
月供本金：1959.14
月供利息：3291.67
本金余额：998040.87
30年贷款期：
期数：1
月供总额：4745.37
月供本金：1453.71
月供利息：3291.67
本金余额：998546.29
可见在30年供款期的情况下，利率1.2%的供款全额已经接近利率3.95%时的月供利息（红字标出），从而触发触发利率。
很多人会通过提前还款或者提高月供来避免触发Trigger Rate。而有些人觉得既然要提高月供早提高不如晚提高，何必一次性占用那么多现金流。
如今央行猛烈加息，在利率最低点在商业央行拿到抄底浮动利率的人最近就可能因触发利率被触发而被银行要求立刻增加供款。在此也提醒所有采用浮动利率房贷的业主，快去查查看自己的Trigger Rate是多少吧！
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