CMHC持续看空房市 房市真的要崩了吗？

早前，加拿大按揭和住房公司CMHC预测未来12个月内，加拿大房价将会下跌18%。并不断发出预警：如多伦多、温哥华这样的大城市，房价被严重高估了。

但是商业银行如CIBC, BMO, RBC的预测结果却没有CHMC 来的那样耸人听闻，预估房价下跌区间在5%-10%之间。

今年8月住房市场创纪录的飙升让不少地产经纪都有些怀疑房价是否会在不远的未来急剧下降。
但实际情况是房屋供应依旧满足不了购房需求。地产经纪依然忙到飞起。

CMHC一直看空房市，为何房市还没有大幅下挫呢？

大机构判断房价大幅度下跌的因素归纳主要有三点

疫情让全球各国经济停摆衰退，但数据表明住房市场是个例外。今年8月加拿大房价飙升20%至历史新高。其一是由于疫情延迟了隔离期间本想买房的买家，集体涌入夏季成交；其二是疫情期间让多数在家工作的加拿大人意识到需要更大空间的住宅。房市依旧需大于供，这给稳定的房价提供了最直接的支撑。

但是CMHC认为房市仍然非常脆弱，经济的动荡不足以支撑市场需求基础。如果疫情继续不断冲击，会导致移民继续锐减，许多人成家立业生儿育女的计划也会推迟，这都会减少市场对住房的需求。

本周三，总理宣布进入二次疫情。但是小编认为要回到lock down局面可能性还是非常小。
一是政府不可能无视经济停摆，需要生产力继续缓慢复苏；把控制疫情交由积极检测和控制人流上。
二是人们逐步改善生活习惯，更加注重防疫措施。加上对疫情的习以为常，不会有疫情初期惊慌失措的情绪。并且大家都慢慢开始接受病毒会与我们在未来2-3年里共存的生活局面。“如常的生活“不会停止买家买房的脚步，反而改变了他们对住房的需求。

CMHC认为高失业率对房价是另一个威胁。据Moddy's Analytics 首席经济分析师 Brendan LaCerda预估，失业率每上升1%，房价就会下降4%。按照这个比例来算，如果加拿大失业率持续在11%(增加5%），那么房价可能会下降20%。

但是我们可以看到整个失业行业中，以服务和零售业为主。这些人大部分即使没有疫情冲击和失业打击都属于需要努力才能拥有足够首付买房的族群。
所以小编认为，高失业率或许对房市影响没有想象中那么大。失业率可能更多影响的是租房市场。当然租房市场低迷也一定会影响房市。但是间接影响对房市冲击相对会小很多。

从更简单的角度来看，高失业率会让许多潜在买家推迟购买计划。只有少数人能够负担得起买房。长此以往，住房市场供应将能渐渐和需求持平。也就是说房价可能慢慢下降到大家可承受的范围之内。

但是房价也不会在短时间内忽然暴跌。加上低利率将会持续到经济恢复，有报道称年轻人因为低利率的驱使，对房市格外乐观。房市突然大幅度下跌可能性略小。

高家庭债务比，和住房市场失衡是加拿大央行认为加国最大的两个风险。家庭债务在过去几年中稳步上升。加拿大工资协会9月4日发布一项调查显示，43%的员工拿到钱后就得全部付账单，几乎没有储蓄。政府的补助和贷款延迟计划虽然有所帮助，但只是暂时缓解家庭债务。

另一方面，加拿大银行担心低利率会让人们借出大额贷款来买房导致住房市场失衡。

但是商业银行的经济学家认为，这些风险影响加拿大的可能性要小的多。商业银行拥有庞大的抵押贷款组合，并且一直密切关注这些风险，一直在收紧抵押贷款规定。

加拿大央行发表过一篇论文表示，疫情大流行些属于”财务压力“事件，例如08年金融风暴，01年的互联网泡沫等。这些因素影响了金融市场，通常会导致经济衰退，但不一定会导致房价大幅下跌。

疫情已经改变了人们的生活方式，房市本身还是依照人们生活需求变化的市场。今年有太多不确定因素让市场难以预测。是否投资房市还需依据自身财务状况定断。