联邦监管机构紧盯银行 CIBC已收紧外国人贷款 温哥华地产市场或将变天

加拿大帝国商业银行（CIBC）日前发布了严格的贷款政策，从2月1日开始取消旧的外国收入贷款计划（Foreign Income Program），取而代之的则是按照符合加拿大加拿大金融机构监督办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions ，OSFI）压力测试规定来设计的新计划。加上省府近日提高了海外买家税以及增设投机税，外国人购买本地房产将变得越来越难，本地的地产市场将受到影响。

在旧的计划中，外国买家和国际学生申请CIBC的按揭贷款非常容易，只要首付超过35%，不需要核对收入就可以得到不需要保险的按揭贷款。新的计划将更严格核对外国申请人的收入，需要符合联邦政府的B-20压力测试规定。外国收入来源证明包括T1总表、国外收入核实声明T1135、使用收入的公司需要CRA表格T1134以及加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告等。换句话说，银行正在寻求更高的第三方验证标准。

业内人士表示，加拿大其他大银行可能会遵循CIBC的步伐，有消息来源证实，六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。再加上卑诗省府最近宣布将外国买家税率从15％提高到20％，扩大适用范围，并开始征收投机税，追踪公寓的预售情况，这些行为将挤压低陆平原的住房市场。

Cressey发展公司的开发和收购部门副总裁Hani Lammam表示，这将会对豪宅市场产生影响，很多富人都在税务方面“玩游戏”，他们不想披露的太多。

2016年夏天，OSFI公开谴责加拿大的抵押贷款机构对外国买家的收入、债务和信用评分不够重视。监管机构在一封公开信中表示，这些风险有所增加。1月1日，OSFI为所有无保险的抵押贷款提出了新的指导方针，对收入核实的要求更加严格。

移民律师Richard Kurland说，提交加拿大税表是一个严格的要求，当银行提交了信息后，加拿大财务安全机构可以和外国机构共享信息，比如北京或美国的税收机构，双方对比全球收入的申报情况。

联邦财长莫奈（Bill Morneau）于本周公布自由党政府的第三个预算案，其中一个附件提到，加拿大政府计划与35个国家分享纳税人的税务信息，旨在打击涉及多国的严重犯罪。 

附件中提到，2018年的预算案提出，加拿大拟与签有司法协助协议（mutual legal assistance agreements）的国家分享纳税人的税务信息，以便与这些国家联手调查、起诉和制止与税务相关以及不相关的犯罪活动。目前加拿大与35个国家签有司法协助协议，这些国家包括美国、巴西、比利时、法国、以色列、俄罗斯以及中国等。

CIBC、皇家银行（RBC）和道明银行（TD）等银行都表示，他们一直在进行尽职调查，以核实所有申请人的收入和资产，确保符合监管要求。

RBC在一份声明中表示，它要求非居民申请人确认他们或家人有意在加拿大的物业中居住。居住在该物业的人需要提供他们被允许居住在加拿大的证明，例如学习许可证。

近些年来一些银行向外国买家提供的特殊贷款项目一直受到争议，尤其是那些不会成为加拿大公民的非居民买家并不需要收入证明。CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行，拥有大量的非居民和新移民买家贷款者，现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。

其他银行极有可能跟进效仿，加拿大贷款经纪人协会的董事及经纪人Reza Sabour表示，他已经听说其他银行会在接下来几个月跟随CIBC的脚步，收紧贷款条例。“从我的经验来看，一旦政府出现小规模的规管政策，其他银行会迅速跟进，以防被审计。现在OSFI在密切关注银行的举动。”

他表示，面对OSFI日益增长的压力以及媒体对外资的强烈报道，过去几年银行越来越严格地遵守外国人贷款规定。

有两个项目帮助外国收入的买家获得加拿大的贷款，一是针对来到加拿大的新移民，贷款项目帮助他们在获得身份的几年内拿到贷款买房，另外一项是针对非居民，就是不在加拿大居住的人。虽然很多外国人拥有的房产都出租出去，但还有很多在空置，导致城市的空置率接近零，出现可负担性危机。

Sabour表示，他有一些本地收入客户因为不能通过贷款压力测试而无法获得贷款，而一些不在本国居住的非居民却因为有着大笔首付款，可以在低陆平原购买投资物业。非居民的资格标准为35%的首付款，12个月预付的抵押贷款和物业税，再对收入和负债进行不同程度的调查，一些银行的标准非常宽松。

监管机构说，这一变化并未针对外国买家或任何一家银行。发言人Annik Faucher表示，OSFI不能披露与特定银行的交易。

Faucher在一份声明中表示，由于部分住房市场的家庭负债水平和脆弱性水平达到创纪录的水平，OSFI更加强调金融机构对抵押担保的审慎性。指引表示，联邦规管的金融机构应该严格证明借款人的收入，因为收入是评估偿还抵押贷款能力的关键因素，收入核实有助于检测和防止欺诈行为。

但新规可能不会影响预售市场，因为预售购买通常不需要预先批准的抵押贷款。地产律师Wes McMillan表示，如果预售项目还要几年才能完成，中间买家打算转售，那么只需要首付款就够了。另外，银行也不能保证那么长时间的贷款，期间贷款人的财务状况、贷款规定等都会改变。但是可以确定的是，贷款限制增多、贷款政策收紧一定会影响温哥华的地产市场。