楼花赚赚赚背后的七大风险！

在加拿大，房产开发商的房屋建筑设计图纸批准以后，就可以按照图纸出售房屋了，因为楼盘尚未落成，楼花买家只用交数量很少的定金，订下一套或多套单元，之后转卖赚取差价，俗称“炒楼花”。炒楼花就是使用杠杆进行期房炒作，以小钱博大钱。

以大多伦多地区和大温哥华地区为例，在过去的十几年中，好的年份，比如04-08，11-13，16-17年，一些黄金地段的Condo每年有超过12%的增幅，一般的年份也有5%以上涨幅，除了08-09的次贷危机期间和2014年的价格滞涨期，楼花炒家赚得盆满钵满，财富效应吸引大量投资人入场。

“炒楼花”有多赚钱呢？举个例子，2017年年初如果在Burnaby的Metrotown买了一间condo，50万，交20%定金也就是10万元，到2017年年底，市场价格已经涨到80万，转手就赚30万。也就是说，10万元的本金，避免了转名税+海外人士房产购置税等在内的重税，免去了银行贷款，律师签字交屋的复杂流程，连地税都不用缴，连找租客的麻烦都省掉，在1年不到的时间内，轻轻松松创造了300%的利润。

要特别提及的一点是，在加拿大，为了保护投资者权益，定金不是交给开发商的，而是存在律师事务所信托账户，除非是碰到极端情况，开发商没法卷钱跑路，即使开发商倒闭，投资人缴付的定金会得到退还保障。

说到这里，定金没有风险，炒楼花如此赚钱，就好像是天上掉钱，只用弯腰去捡就行了。这样的好事，大家还不抢疯啦？

确实抢疯了，看！

此图为另外一处抢购楼花排队现场

与上文提及案例无关

2.1 市场风险

市场变幻，风云莫测。如果楼花交屋时市场不好，房子跌价那也是一定要交屋的。举个例子，买房合同上成交价100万，定金付了10万，成交时房价只值85万，买家一看，哎呀，定金不要了，俺拍拍屁股走人？要知道，绝对没有这么回事的，合同就是合同，亏15万也必须履行合同。自己签的合同，含着泪也要执行完。

2.2 政策风险

嚷嚷着要打击炒房的NDP，自从上台以来就没见到任何实质性的动作，2月13号周二的Throne speech施政报告也只是老调重弹，声明省府会提出全面的计划，同时在供应及需求两方面实施新措施。另外就继续抹黑形容房地产投机是罪魁，”安全、合适的房屋正受到本地及海外投机者的威胁，并从在本省工作、居住和缴税的省民身上获取利润。“ ”政府认为，这些在卑诗省物业市场内牟利的人，必须向解决房屋问题作出贡献。” 施政报告承诺，会打击在楼市诈骗、逃税及洗黑钱活动。估计对楼花开征外国买家税会是大概率事件，详情要等待明天2月20日的财政预算案出炉。

2.3 贷款之银行政策风险

2018年1月1日，加拿大银监局OSFI实施的B20法案，对市场的影响正在进一步发酵中，参见《贷款新规B20的监管，直接影响我们的。。。》文中第四点，如果买家属于受严重影响的那一类贷款申请人，成交时无法从大银行贷款，就只能选择高利率的贷款啦。

2.4 贷款之估价风险

假定买家能贷到贷款，要知道银行是按交屋时市场行情对房子估价贷款的，这就意味着首付款需要增加。还是上面2.1中举的这个例子，暂不考虑GST/HST，不考虑PPT物业转让税等其他税项，计算如下

2.5 开发商风险之赖账风险

购买预售房的合同由开发商拟定，合同条款完全倾向于开发商，楼花买家难获保障，对消费者的保护极不到位。因此开发商取消合同或者要求加价的事层出不穷，列举一些近期发生的案例：

2018年2月，BC省新西敏的开发商JAGO Developments通知楼花买家，位于5街1306号的Westbourne由于成本增加，需要每名买家多付15%购房款。

2017年12月，多伦多开发商Time Development Group Inc. 通知Kennedy Gardens楼花买家，原计划2017年中完工的公寓要推迟到2021年。2018年2月的下一份通知则干脆通知此项目取消，定金全额退回。

2017年11月，多伦多开发商 Castlepoint Numa在 Museum Flats这个10层condo已经卖出了168 套的楼花情况下，宣布因为政府未批准，加之融资困难，取消此项目。同时声明，取消项目后，要修改设计然后继续报批。

2017年9月，温哥华开发商Vivagrand Developments宣布，Langara West公寓项目取消，定金全额退回。

2017年5月，多伦多开发商Park Avenue Homes宣布，大多地区Keswick镇The Queensway第二期项目取消，定金全额退回。

2017年1月，多伦多远郊East Gwillimbury东贵林伯里镇的90套独立屋和镇屋楼花交易被取消。

（以上案例详情请看本期推送的第二篇文章《2017年楼花开发商取消合同案例选编》）

图为2015年2月份，1300多人冒著严寒，排队抢购东贵林伯里镇的楼花

2.6 开发商风险之交屋货不对板

购买期房时，房子尚未建好，无法看到真实面貌，因此只能根据建筑设计图纸和售楼部销售人员的介绍去判断，偏偏此方面政府监管不到位。举个例子，在一个典型的建筑商售楼办公室，通常会有一个包括单位总面积及各房间尺寸的建筑平面图。讲规矩的开发商，会在合约中或者后期的disclosure文件中提及单位及房间面积。但是前面提到，合同是开发商拟定的，因此有些合同上并没有标明图上尺寸，而楼花买家也没有办法保障自己权益。要知道，宣传单张、平面图及销售人员所做的承诺并不包括在合同中，即使上法庭，楼花买家也打不赢官司。

2.7 报税错误被查风险

前年钱景吴边在《加拿大国税局公布稽查BC省涉房逃税五大重点》一文中已经提示过炒楼花的风险。加拿大税务局（CRA）发言人David Morgan表示，“一般来说，在短时间内购买和转售房屋的人可能会进行财产转让。。。倒卖房产的利润一般被视为营业收入，需要完全纳税。每个案件的情况都有所不同，因此，财政部门需要对此进行查证。”

如果说逃税被抓是咎由自取，在完全不知情的情况下未交税款，结果被抓罚款就是太冤枉了。许多读者朋友还是没弄清楚买楼花和炒楼花的区别，在不同的情况下有不同的税务处理方法，《买楼花的笑了，炒楼花的哭了》中，例二讲了一个买楼花不需要按照商业收入交税的例子。另外再强调一次，炒楼花是要交GST/HST的，具体参见《买楼花的笑了，炒楼花的哭了》最后一部分“炒楼花一定会碰到的GST问题”。

风险管理工具共有七种：风险承担、风险规避、风险转移、风险转换、风险对冲、风险补偿和风险控制，不同的风控使用不同的处理方式。

3.1 市场风险和政策风险

有道是房地产周期：长期看人口、中期看土地供给、短期看金融。市场高低起伏无法预测，但长线来看，房产还是抵御通货膨胀洗劫的最好办法。只要有足够的经济实力能支持，市场低迷也不用担心。

3.2 财务风险

防御财务风险，最重要的是，要提前准备！比如说，在收入好，流动资金多的时候申请贷款，不要等到非要用钱不可了再来申请。再比如说，信用额度能申请多少就申请多少。银行是典型的锦上添花下雨收伞的金融机构：资产雄厚收入高，要申请贷款就相对容易；如果是失业加上钱花完了要救急，想申请贷款一定没戏。

许多朋友没有财务规划的意识，在能贷款的时候不贷，要用现金买房，等到要用钱的时候，经典提问：贷款怎么收紧法？我能贷多少？你问那么多问题干嘛，反正有房子抵押，少借点不行吗？答曰：

以前有一个朋友老朱，收入高，存了不少钱（在温哥华真难得），最早买的第一套房子贷款已经付清。听说炒楼花挣钱，他也买了两个楼花，结果楼花要交屋时他正好换工作，银行不贷款，这下老朱可就惨了。

其次，要根据自己的实际情况和抗风险能力确定资产配置投资比例。到期就要用的钱，最好不要投楼花上。举个例子，一笔钱定好了2019年9月要用，那不要用这笔钱去买预计2019年6月成交的楼花。且不说会不会延期交屋，也不考虑转让有人接盘的情况，万一必须交屋，交屋时市场不好，可是又必须急着要用钱，那就惨了。被套在黎明前的黑暗之中，刚一抛售市场就开涨这种事情屡见不鲜。切记切记，没有人能预见精确到某年某月某日的未来，没有人保证您肯定盈利。不要短钱长投，不要用有期限的钱，来投资没有稳定获利预期的市场。更不要短债长投，楼花本身就是带杠杆的投资，把到期要一定还的钱拿来做杠杆，不叫投资，那叫赌一把。

再次，防御财务风险的经典对策就是不要把鸡蛋放到一个篮子里面，一定不要满仓投某个固定标的。举个例子，如果您可供投资的资金一共40万，在现在政策前景不明的情况下，不要把40万全部投在同一栋楼的楼花上。一个楼花定金20万，如果您一下投两个楼花，多赚钱当然好，可要是短期内要用钱，临时又找不到人接手呢？如果要投多个楼花，把楼花成交日期错开，每次楼花成交金额不超出自己的经济能力就行。前面的例子，可供投资的资金40万，比较好的选择是：一个楼花定金20万，另选一个定金较低的。

3.3 开发商风险

挑选楼花是非常考验地产投资眼光的，有人买楼花挣了20万，也有人买楼花赔了10万。有开发商交屋漂漂亮亮，有开发商狗皮倒灶交屋货不对板，还有开发商干脆耍赖撕毁合同。怎么避免这些问题？

第一，选择信誉良好、经验丰富的建筑商，了解其背景及口碑。而且要花时间到细心研究，清楚查看包括建筑蓝图，物业平面图，物业环境及周边的发展计划等。

第二，找一个靠谱的有经验的真心替您考虑问题的地产经纪人合作。买楼花的佣金是开发商出的，自己找上门去一点也不会省钱。有经验的地产经纪人会挑选好项目，而且会被邀请在抢手的楼盘中提前排队。需要转让楼花时，有经验的地产经纪人也能帮上很多忙。

第三，按规矩办事，不要相信天上掉馅饼会正好砸中你。有朋友分享亲身经历：有发展商售楼处的人私下找他，说有一个特别好的单位，但是他只能直接跟发展商买，带经纪人来这个盘就不能卖给他了，而且要求他保密，泄密了这个盘也不能卖给他。因为这个朋友的买家经纪人带他看了好一阵房，如果他直接跟发展商买，经纪人的工作就都白做了。犹豫了好一阵，他还是觉得这个开发商不靠谱，今天能坑经纪人，明天就能坑顾客，所以他还是没买这个楼盘。事实证明，他的直觉是对的，他的地产经纪人后来给他找了一个相当不错的盘，好好赚了一笔。他放弃掉的这个盘，建成日期一拖再拖，成交时还出了好多问题。

3.4 税务风险

只要思路正确，这个问题最容易解决，花钱办事，付费咨询。行动前先咨询税务专业人士，可以是你的理财专家，税务专家，可以是你的御用会计师。咨询费一般几百元一个小时，就能解决问题避免麻烦。