房价还会跌下去吗？现在可以入市了吗？

前几天偶遇一个熟人，彼此寒暄了几句，我突然莫名其妙为他感到难过。

话说今年初我的了一个Listing，卖了个天价。上面这位，就是当时的买家。而现在同一小区同样屋型，减个几十万恐怕也很难出手。

实事求是说，今年初的房价，是明显虚高了。政府的一系列新政，把房价拉下来了，这是好事。但房子没人买了，却很难说是一件值得高兴的事，没看见微信上房市群都变成房事群了吗？经纪们没房子卖了，只好在网上聊那房事。

独立屋已进入买方市场

大多区房市，如今是怎样一个状况？是否已进入买方市场？

衡量一个市场是买方市场还是卖方市场，通常的办法是看售屋数量与上市房屋量的比率。如果这个比率在40-60%之间，也就是说，挂出100个Listings，在一定时间内能卖出40-60间，那就是一个健康平衡的市场。比率低于40%，100间只卖出不到40间，则为买方市场，买家有更多选择空间。比率高于60%，100间卖出60间以上，则为卖方市场，卖家有更多话语权。

我们先来看看去年11月上半月多伦多地产局的数据，独立屋，半独立屋，镇屋和公寓的销量与上市量比率分别为74%，71%，91%和77%，一边倒的卖方市场。

今年11月上半月，大多区独立屋销量与上市量的比率则为34%，低于40%，已进入买方市场。其他屋型，半独立屋比率为42%，镇屋44%，公寓楼45%，均在40-60%这个范畴。

数据并不难看，除了独立屋已进入买方市场，其他几种屋型均为平衡市场。

镇屋半独立屋有降价吗？

独立屋销量与价格均在下滑，这是不争的事实。镇屋和半独立屋情况又如何？根据多伦多地产局的数据，今年10月份大多区镇屋和半独立屋销量均出现2位数下滑，但均价却分别比去年同期上涨了7.4%和6.3%。

大多区的总体情况或许如此，但从我们实际操作来看，在某些区，镇屋和半独立屋的价格也在下滑，特别是一些价格虚高区，镇屋和半独立屋价格随独立屋水涨船高，新政之后价格回落在所难免。比如我新政不久在万锦挂了一个镇屋Listing，高峰时周边同类屋型卖价超过110万。而我最后费了九牛二虎之力，也只卖了104.5万。现在看来，这已经是一个非常好非常好的高价了。因为这家的邻居也同时上市，但没有我的卖家运气好，在市场上停留了更久时间。某天上网一查，终于出手了，再一看价钱，才90万出头。现在的情况是，该区镇屋上市，开价已低于90万了。

Condo 会一直火下去吗？

独立屋受冷遇，Condo公寓却一枝独秀，特别是Condo楼花，几乎是出来一个抢一个。这里面虽然也有开发商和承销商作秀的成分，但Condo楼市火红却也是不争的事实。

数据显示，2017年10月大多区共售出5337间新屋，其中Condo公寓占91%，低层房屋仅占9%，不足500间。今年1-10月份，新屋销量接近39500间，其中82%为Condo公寓。

作为业内人士我们发现，独立屋滞销后，一批低层房屋投资者转而投入Condo市场，与Condo 市场投资者汇合。在最终用户里，原本准备购买低层房屋的买家，因预算问题也转而购买Condo，与本身就喜欢Condo生活方式的买家汇合。这几股势力合起来，令Condo市场陡然升温，今年与去年相比，Condo价格补涨约20-30%。

不过与最为强劲的一季度相比，Condo市场也在逐渐降温。10月份数据显示，虽然大多区Condo价格与去年同期相比上涨了约22%，但销量却下滑了约25%。

2018年Condo市场如何走向？个人认为，Condo补涨已经完成：新Condo均价从去年10月到今年10月已猛增34%，尺价也从$601涨到$791。象今年这样的大涨不大可能了。但大跌同样不可能，随着2018年1月1日”压力测试“实施，贷款难度增加，今年年初是一房难求，明年年初可能就是一贷难求。环球邮报（The Globe and Mail)的一篇报道称，压力测试将吃掉买家15%的购买力，10%首付可超过20%的买家将因此失去贷款资格，再加上其他因素，将导致减少10-15%的交易量。这可不是个小数目。目前大多区的独立屋，虽然价格有所下降，但仍保持高位，10月份新独立屋均价仍超过120万元，比去年同期的93万余，仍高出近30%。二手独立屋的均价也超过100万，远非工薪族可以负担。贷不到款的买家，要么死等，要么找私贷，要么舍大求小，而相对容易负担的Condo自然成为首选，市场仍然有足够的刚需。

从供求关系来看。过去5年，大多区地价涨了差不多3倍，现在地价几乎占了新屋成本一半的价格。寸土寸金，开发商自然会选择建容积量更大的高楼，Condo的供应量应该有保障。但与此同时，由于土地价格昂贵，审批程序冗长，大多区一些知名开发商已转往美国发展，如加拿大最大的住宅开发商Mattamy Homes，目前已有1/3业务量来自美国，且公司目前的业务重心也在向美国倾斜。所以多伦多Condo市场目前也不用担心开发过剩。总之，不论是开发商还是买家，明年均将采取更为谨慎的做法。预计明年的Condo市场将温和平缓许多。

最后，也是最难的一个问题：

现在是时候入市了吗？

或许你要说，压力测试即将来临，独立屋可能还有下调空间，市场可能还没有到最低点。这些可能都有可能。我们不希望在最高点入市，但要踩正最低点入市也蛮难。房地产是一个瞬息万变的市场，大家都觉得还要涨，它却突然急转直下；大家都觉得还要跌，它却陡然停跌回升，谁也无法准确把握市场的脉搏。可能一个温哥华明年大地震的消息，就能使温哥华的买家们都涌到多伦多来，瞬间炒热多伦多的楼市。

未来我们去憧憬，今天必须要把握。在目前这个平衡市场，甚至独立屋是买方市场的形势下，市场上可供选择的房屋很多，也有一定的谈价空间，有条件的买家不妨施施然一试。