Be Smart, 4月27日究竟是否洪水猛兽？
ZengConnie2017-4-17
这几年，多伦多温哥华的房价如同窜火箭一样呼啦啦向上飞跃，今年尤其更加猛烈。从前每年5%的涨幅被如今每个月20-30%的涨幅取代，这样大跃进式的前进令从来都以温和缓步向前的加拿大政府惶恐；民众也是人心惶惶。照这样下去，多伦多温哥华不就会变成下一个纽约、香港、北京上海了么？本地的年轻人无望买到房子安家落户，低收入的家庭也更别想有个属于自己的蜗居了！
于是乎，随着BC省去年对外国人加增15%的房产附加税之后，安省新一份財政預算案將會在四月二十七號公佈，財長蘇善文明确表示，省政府會有措施應對樓市。
这个消息一出，举市哗然。本来打算买房的，也变得犹豫不定了；本来打算卖房的，加快速度生怕政策出来之后会影响卖价。本周17/18号是很多房子的OFFER DAY，但是因为有个长周末，看房的人就少了很多；又新政在前，买房的人举步不前；这两天，应该会让很多卖家备受煎熬。说好的卖方市场呢？说好的抢offer呢？
究竟4月27日是不是洪水猛兽？对于房市真的会有多大影响？要不要买房子？要不要卖房子？
回答这个问题之前，笔者来为你大胆预估一下究竟4月27日会放出什么样的猛虎？
1. 反复强调并很有可能实施的2%的房屋空置税
多伦多最近调查数据显示：大量重售单位从未入伙，通过自动机械搜查方法，辨别在多市重售的楼盘中，每3间便有1个是在出售时从来没有人入住，由此推断，整个城市空置单位达99,236个，这个数目甚为巨大，似乎是炒家所作，这个数据更支持安省对房市降温！
2. 土地转让税的1-2年阶梯型5-10%增加
多伦多市目前是安省唯一征收城市土地转让税的城市，因为2008年省府给了多伦多这个特权。在多伦多购买房产的人，除了向省政府缴纳土地转让税外，还要向市政府缴纳另一份，比如买100万的房子，要向省及市政府分别缴纳16,475元及15,725元的土地转让税。
而这个新策，无疑雪上加霜，地产局总裁沃吉（Patricia Verge）说，增加城市土地转让税无疑是加倍了买家的税收负担。“如果安省自由党实施这一计划，买房者最早明年开始，按安省平均房价计算，将被迫支付1万元的土地转让税” 。
安省地产协会称，省府现在进行公开咨询，想修改市政法，让多伦多以外的城市，都有权去征收土地转让税。举个例子吧，例如买一间445,000元的房屋，除了支付5,300多元的省土地转让税，还要额外再多付4,600多元新的市政土地转让税。安省自由党政府打算增加土地转让税这个做法，会让首次置业人士更加困难，同样会让多伦多周边地区的房屋吸引力大减。
3 征收海外购房人的15%-30%的购房税
去年12月份的一项研究中指出：温哥华100个最昂贵的住宅中，有46家由匿名业主持有，29处住宅则是由加拿大或海外的空壳公司购买。在实行外国人购房加收15%后：多伦多房价暴涨147% 同期间大温豪宅成交大跌68%，正好说明国外资金炒房的严重性(难道真的国外资金只占不到5%？骗谁呢？）
据媒体报道，多伦多及大多伦多地区一直是安省自由党的票仓，目前联邦、安省都是自由党执政，但最近调查结果显示，如果今天举行选举：多伦多有47%表示会支持保守党，新民主党的支持率为24%，自由党的支持率只有19%。民调一出自由党的大员们坐不住了，就是输也不想输的太惨：连第一反对党的地位都保不住了！他们深知炒起房的人毕竟不是多数且有选举权的更少，这是一个迅速提高民调的好办法！在2017年的BC省省选中绿党提出了征收海外购房人30%的购房税、空房2%的的重税，足以说明限价房产对选票的重要性.
那么新政如果通过，实施的话，会对多伦多房市有怎样的影响？房价在未来的几个月会是一个什么走向呢？房价会不会再一次步入低潮，出现大跌呢？现在买房要不要等一等，会不会有机会过一阵子去抄底呢？
笔者提出的这几个问题，是追随市场的买家卖家一定会问的几个问题。在过去的文章里，笔者提到过，预测房地产市场的短期走势，是很危险，而且预测的准确度对于操作性来讲，并不是最优的选择，原因有以下三个：
房子是刚性需求品，如果某个时段一定要买入，比如小孩入学、结婚、换工作、父母移民过来人口增加等等，那么等待就不会是好的选择，往往错过了好的机会，就要等来年才能重新做选择，而一年过后的市场将会是完全不同的一个市场。
.房子有独特性。合适的房子不会总在市场上出现，而一旦错过了这些合适的房子，要等待下一个机会出现，有太多变数，比如卖家的销售策略，卖家的定价策略，市场在某个时段碰上的某些参与竞争的买家等等。所以说，每一间房子都是独一无二的，当然每一间房子都是有优缺点，很难出现完美的房子。
短期的变化要参考长期的变化才能做到抓大放小。如果市场是在一个成长上升的长期趋势中，那么短期几个月的冷淡就是买入的很好机会，而短期的暂时冷淡往往会被重新入市的买家重新推高，打破僵局，重回上升通道。
究竟能不能看清短期的趋势呢？基本可以看出端倪。
早在2009年底，多伦多地产行业就表现出一个非常极端的现象，就是有价无房。市场由于过去一年的金融危机，导致相当一部分房主因为收入原因不愿意换房，就导致市场待售的房屋数量低于往年，而政府采取的人为经济刺激方案，压低了贷款利率，使得一批本来不合贷款条件的买家也可以入市，变相增加了购买力。这一加一减，就使市场出现供不应求的状态，价格开始逐渐加速上涨。当然，一年的上涨，只是补回了2008年欠下的空间，但是这个速度催生的市场环境，却是行内人士不愿意看到的。因为大家都明白，市场上涨需要的是细水长流，如果今天出现暴涨，就是透支了明天的利润，那么持续的暴涨就会将房价带离本身应有的位置，未来出现的调整将会是暴跌。
暴跌由暴涨催生而来，那么将暴涨扼杀在摇篮里。过去的几年里，政府一直在做出种种举措让房市相对比较理性化，譬如提高贷款门槛，适当提升利率，再加上2010年HST的推出，就给火热的市场浇下冷水。
很多人担忧，大家为了避免交重税，会加快买卖房产的步伐，这样一来，旺季会变得更加疯狂。不过笔者认为，这个房价的调整，最容易出现的，是大批新房上市的地区，而对于成熟的社区来讲，没有忽然大量挂牌的理由，那么挂牌数量应该会保持稳定，那么房价就会维持一个稳定的状态。
但是笔者还是提醒读者朋友一个现象，就是在这些政策的威慑下，有一批成熟的，并且有愿望买房的买家由于不懂程序，仅仅看了新闻报道就暂时放弃了买房的打算，而在这些推迟了的买家习惯了新税，并且明白了政策之后，会重返市场，并且联合当时应该出现的稳定买家，共同推动市场上升。这就是上面提到的“抄底一族”。所谓的抄底，就是在市场最低的时候买入，而买入即涨。试想一下，我们现阶段如果有2千人推迟买房计划，而这2千人，将在很快的未来，成为抢offer的竞争对手。
这也就是笔者不建议的短期预测。这个预测太不准确，时间把握很难，但是回头看市场的回调幅度有多大？如果市场出现5%的调整，100万的房子就是5万块的分别，可是如果市场以快过我们准备的速度复苏，将推迟买房的买家重新吸引入市，市场将会上涨超过5%，甚至又来一次两位数的上升。
做最坏的打算，假如买入后市场就下跌了5%，那么住满三年后，市场会自动上涨15%以上的通货膨胀性涨价，加上有机会重新补上这个下跌，三年后不仅把5%的下跌赚回来，更加提供了额外的收益。这就是笔者信任的细水长流的房地产市场。
记住，永远都向前一步并跳出这个框框去思考，你就不会做一个懵懂的跟风族，而是信心满满的掌控族。
转自WeChat。
