（投资）浅谈加拿大大多地区土地开发

从一块地到一个小区，过程中最大的利润在于土地开发成熟地后土地提高的价值，相对来说房屋建设上的利润是有限的。在房产市场日趋白热化的今天，RichmondHill 的4，50尺的lot已经炒到一百多万，土地开发的利润时相当可观的。

最近经常有一些朋友问我，我的Lot 能不能分地，或者在mls 上看到一块地，问能不能有可能开发。这类问题很难用一句话下定论，因为这和很多因素有关，包括土地自身，如地理位置，地块大小，水文条件，市政，房屋是否是历史文物等等，还包括屋主的经济状况，土地是否已经成交，是否追求短时间的回报，是否可以负担开发费用等。一般开发商拿地之前都要经过一个Due diligence 的过程，个人认为这可谓是土地开发中最关键的一步，如果Due Diligenfce 花了5000刀，不管最后没有投资，我认为这是最值得投入的5000刀。最忌讳的是有些投资者不愿意在前期花钱，凭着自己的想象，或者过分依赖经济，最后没有将投资回报达到最大化。

在大多地区进行的土地开发，大致分成两种类型：greenfield 和infill。Greenfield往往是成片的农田，在现有的社区外围，没有通市政水和排污。政府一般会制定secondary plan 或者block plan来确定大致概念方案。目前大多伦多大多数greenfield土地都掌握在老牌开发商手中，等待有序开发。

Infill是指在已有Built Boundary 内的社区重建，由于这些地段已经通了市政水电，这种开发形式目前受到各级政府的鼓励。目前在一些社区的好地段的房屋地块较大，房龄较老。政府规划中鼓励这些地区的改造翻新，例如原来80尺的地分成40尺，或者建townhouse甚至condo。目前Richmond Hill和King City，Newmarket 有不少社区重建项目，这些项目比较适合于中小型开发商。

很多朋友他们的Lot很大，不知道能不能分地，或者是他们在mls listing上看到有的土地声称有”Development Potential”,不知道是不是真的。我就在这里分享一下我工作这几年来关于土地开发的经验。

首先，我们要提到安大略的城市规划体系。在地方级别（municipality level），每个城市都有一份文件叫Official Plan。注意，一个地块在短期内是否能开发，要参考的就是这份文件。很多朋友自己去规划局前台问：我的地能不能这样这样做。得到的答案往往是不符合zoning的都不能做。注意这种说法可能是有误导的，在某些城市，zoning比较新，如Oakville，zoning的参考价值比较大；但很多城市，例如RichmondHill, zoning 多是6，70年代的，Richmond Hill的土地开发，几乎无一例外都需要修改zoning。关于zoning, 我会抽空单独写。

刚才说到Official Plan, 它在用地规划一章规定了辖地范围内的每一块土地的用途和政府希望的开发意向，有时还会具体规定建筑高度和密度。参考OfficialPlan, 基本上就可以知道政府对土地的规划。举个例子，有一块200’x200’的地，上面有一个老的bungalow。目前zoning规定只能建独栋住宅，最小frontage 是200’; 但是Official Plan上规定这块土地可以做中等密度。这时就可以申请把zoning改成中等密度住宅建镇屋。Official Plan 也不是一成不变的，一般每5年都更新，而且Official Plan也可以申请修改，即Official Plan Amendment，即如果Official Plan规定只能做独立屋，你想做Townhouse,也可以选择修改Official Plan,这种申请风险比较高，但由于近年来土地开发的高回报率，也有很多开发商这样做。

说完Official Plan，安省土地的开发和其他几项因素息息相关。最关键的一项就是环境因素：即近来受争议最大而且最受关注的Greenbelt（绿带）Act。一旦土地坐落在绿带范围内，基本没有开发的可能，至少在未来5年来不会有可能。所以当2005年这个法律出台的时候，很多大开发商成百上千英亩的土地被套牢。2016年绿带法案修改期间，约克郡就有600多个申请要求把土地从绿带中去除。然而，安省非但没有去除土地，反而增加了绿带面积。可见要开发绿带中的土地，是极其困难的。

即使土地不在绿带中，很多地块都在Conservation Authority(环保局)的管辖范围内。这些土地的开发，除了经过规划部门外，还要经过环保局的审批。如果你的地块有溪流，或者有大片树林，就很可能有一部分属于“NaturalHeritage Feature（自然保护地）”,保护地上不仅不可以建设，新的建设还需要离这些自然保护地一定距离（buffer）。靠近河流的地块还很可能是洪水区，洪水区的地块，可开发的可能很小。有些地区还是某些濒危动植物的栖息地，一旦确定有这些动植物的存在，新的建设就要和这些栖息地相隔一定的距离，最著名的就是Butternut树，令众多开发商十分头疼。

还有一个因素是Heritage Status,也就是看房子是不是历史文化建筑，加拿大历史很短，所以7，80年的房子有的就成了文物，历史文物建筑没法拆，只能搬，但是费财费力。而且文物部门有时对建筑的context也有保护，我遇到的例子是房子外面的松树也要求一起保护的，所以如果地块上有历史文化建筑，开发会比较困难。