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業主的好消息、租客的壞消息!1991年後建的柏文公寓 可以無限加租

lisaliao999714012017-2-2


多市中心一出租公寓將租金上調30%﹐租戶怨聲載道卻無法投訴,因為物業公司是有法例依據。


租住在多市中心皇后西街Carnaby柏文公寓的市民比姆(Lisa Beam),上月收到物業管理公司的加租通知﹐令比姆大驚的是﹐物業公司今年租金加幅達30%﹐遠遠高於政府規定的2%上限。


按照新的租金標準﹐比姆租住的這間500方呎的單位每月租金要升至1750元﹐這對收入不高的比姆來說實在難以承擔。


比姆找物業管理公司經理理論﹐得到的答覆卻是﹐這公寓是新建的﹐不適用安省政府每年推出的租金上漲指導規定。


規管安省住宅租賃市場租金價格的「住宅租賃條例」(Residential Tenancies Act),中有一個「免除條款」(exemption)。說條款規定﹐1991年以後建成使用的出租柏文公寓﹐租金上漲幅度不受省府每年推出的租金漲幅指導規定限制﹐具體說﹐「免除條款」適用以下三條件﹕


.出租單元在1998年6月以前沒有用于出租使用﹐包括兩種情況﹕要麼是1998 年以後建成的單元﹐要麼是1998年以前建成但1998年以後用于出租目的﹔


. 自從1975年7月以來﹐這個出租單元長期為業主居住﹐從來沒有出租過﹔


. 用於商業使用的柏文公寓1991年11月後轉化為住宅租賃使用的。


其實﹐這個由當時安省保守黨政府推出的「免除條款」倍受爭議。


1975年修訂頒佈的 「住宅經營租賃評估法案」(the Residential Premise Rent Review Act)﹐明確規定「5年一周期」的租金漲幅管理規定。


這個租金管理規定一直持續到1991年﹐但是到下一個五年後安省保守黨上臺執政﹐規定這個租金管理規定不適用於1991年11月以後建成的出租公寓。後來﹐保守黨下台﹐這個沒有寫進最終法案的規定一直存在爭議。


租戶比姆表示﹕「這個所謂的『免除條款』無端創造了兩類不同的租戶﹐那些住在老樓裡的租戶權益獲得保障﹐而像我們租住新公寓的租戶權益就無法保障﹐業主想怎麼漲租金就怎麼漲租金﹐我們沒有一點辦法﹐只能任人宰割。」



公平不公平 觀點兩面看


Carnaby柏文公寓另一租戶Alexis Fitzjihn也說﹕「我理解業主們都抱怨﹐政府的租金漲幅指導價根本不足以支付他們的出租經營成本﹐但是話說回來﹐如果他們漲房租沒有規定限制﹐想怎麼漲就怎麼漲﹐這也不合理。」


加拿大公寓研究所會員、法律公司Horlick Levitt Di Lella高級合伙人萊維特(Doug Levitt)說﹕「如果你說某些出租業主濫用『免除條款』給租戶大幅增加租金﹐這種情況有可能出現﹐但是目前為止我沒有看到。現實是﹐出租公寓市場十分緊俏﹐多倫多的住宅出租空置率不足1%﹐一些熱點地區出現『一房難租』現象。而『免除條款』存在可以促進更多業主出租自己的房產。」


地產經紀肖郎指出﹕「我沒有遇見過物業出租業主大幅提高租金的情況。不過客觀說﹐政府給出的每年2%封頂的租金上漲幅度不符合現實。現在新建的柏文公寓管理費及養房成本都很貴﹐業主要以租養房﹐只有增加租金一條辦法。租金每年漲多少算是合理﹐我覺得這是一個業主和租戶相互協商問題。像租戶比姆遇到的大漲30%租金﹐顯然是不公平﹔但是如果繼續執行2%的政府指導價﹐業主肯定會不答應。政府應該根據現實情況﹐提高租金指導標準。」


安省房屋事務、削貧策略廳廳長巴拉德(Cris Ballard)支持這個「免除條款」﹐說﹕「1991年以後適用的『免除條款』應該保留﹐因為它有助於刺激私人業主把自己物業拿出來投放到出租市場﹐從而增加了出租物業的數量﹐緩解了住宅租賃市場的緊張情況。」


另外,在加拿大出租房屋還要注意,千萬別像下面這位房東,否則可能會被告上法庭。

雖然高收入 年輕也是「罪」
業主拒租屋 被控違反人權



一對年輕人打算在多市西區湖濱租住一套2睡房單位。雖然他們兩人的年收入合起來有7.8萬元﹐仍被房東拒絕。房東的經紀還聲稱他們太年輕、可能責任心不夠等。結果年輕人告上安省人權委員會。


據加拿大廣播公司稱,這對年輕人分別是23的揚格(Ryan Yong)﹐和22歲的蒂薩(Nina Tesan)。他們打算租住的是湖濱西街3685號一座共管柏文的2睡房2洗手間單位。月租是1900百元。為了節省開支﹐他們打算讓蒂薩的2個姐妹一起同住。


上星期﹐他們向房東經紀提供了信用報告。他們的等級是優秀。他們也提供了各自工作場所的信件﹐證明他們擁有全職工作。


但是﹐房東經紀法賈都(Edmund Fajardo)給他們回信稱﹐「我和客戶進行了討論。她不希望有4個人居住到她的這個單位中」。


年輕人的經紀斯拉契(Tony Sorocchi)向法賈都請教回絕的原因。後者說道﹐「他們全部不過20出頭。我的客人擔心由於他們的年輕﹐可能發生一些事情」。


「的確﹐他們現在的信用很好。但是﹐他們過往從來都沒有整理過房間﹐也沒有支付各種費用的經驗。他們的合併收入才剛超過7.8萬元。這在我們看來﹐是太低了」。


他最後說﹐「如果你們決心﹐你們可以花費精力去提出投訴。祝你們好運」。


安省人權委員會和居民租房法都禁止房東以年齡的理由去拒絕可能的房客。房東還要求未來的租客按金500元﹐用做可能的損壞的補償。這類按金也是租房法不許可的。


年輕租客的經紀斯拉契說﹐「我們以為我們這單租房申請是近距離投籃。沒有想到會被拒絕」。


他說﹐1900元租金佔了2名年輕人收入的不及30%。顯示房屋開支對他們來說是負擔得起的。他稱許多業主的房屋貸款和其它債務開支所佔收入的比重﹐還高出30%呢。