多倫多房主仍然是加拿大最脆弱的借款人之一。加拿大央行最新報告估計，多倫多明年約9%的房貸持有者將無法獲得再融資資格，是全國平均水平的兩倍多。

為什麼房價下跌會影響房貸續約？

很多人以為房貸續約隻是重新簽一份貸款合同，但實際上，部分業主在續約時會選擇再融資（Refinance），例如提取房屋淨值用於裝修、投資、償還其他債務或者調整貸款結構。

而銀行決定是否批準再融資，一個重要參考指標就是房屋淨值（Equity）。簡單來說，就是房屋當前市場價值減去尚未償還的貸款餘額後剩下的部分。房價上漲時，業主淨值增加，再融資相對容易；反之，當房價下跌時，淨值空間會被壓縮。

過去幾年，多倫多房價從2022年初高點持續回落。根據最新市場數據，目前平均房價約為107萬加元，較市場高峰時期已經下跌約20%。對於在高位購房、首付比例較低的家庭來說，房價下跌意味著原本積累的淨值緩衝正在不斷縮水。

最脆弱的群體，往往是高位入市買家

央行特別提到，目前多倫多面臨風險的主要是那些在市場高峰附近購房的業主。由於買入價格較高，即便過去幾年持續還貸，房屋價值下降後，部分業主積累的淨值仍然不足。

一旦銀行認為房屋淨值比例過低，借款人可能無法獲得所需的再融資額度，甚至在部分情況下需要額外補充資金才能完成貸款安排。

對於很多家庭而言，這種壓力並不一定會立即表現為違約，但會限製未來的財務靈活性。例如原本計劃通過再融資整合債務、支付子女教育費用或進行房屋翻修的人，可能發現自己能夠獲得的貸款額度遠低於預期。

如果房價繼續跌，情況可能進一步惡化

更值得關注的是，央行的研究還模擬了進一步下跌的情景。報告顯示，如果未來房價在當前基礎上再下跌10%，那麼無法滿足再融資條件的多倫多房貸持有人比例可能從9%上升至12%。

換句話說，每100名房貸業主中，可能有超過12人在續約時面臨再融資障礙。

雖然這一比例仍屬於少數群體，但對於整個房地產市場而言，卻是一個值得關注的風險信號。因為當越來越多業主失去融資能力時，市場流動性也可能受到影響，從而進一步壓製價格表現。

多倫多樓市正在經曆一種新的矛盾

對於首次購房者而言，價格回落無疑降低了入市門檻；但對於已經持有房產的人來說，房價持續走弱卻可能帶來另一種壓力。特別是那些依賴房屋淨值作為家庭財富重要組成部分的業主，正在發現資產價值下降所帶來的連鎖影響。

這也反映出當前多倫多房地產市場的一種特殊現象：買家希望房價更便宜，而部分業主則希望價格保持穩定。兩種需求同時存在，使市場進入一個相對微妙的平衡階段。

真正值得關注的，或許不是利率而是資產價值

對於已經擁有房產的家庭來說，未來一年除了關注房貸續約利率之外，也需要密切留意房屋估值變化和個人負債水平。因為在當前市場環境下，決定能否順利再融資的關鍵因素，可能不僅僅是收入和利率，更是房產本身還值多少錢。

來源：

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