多伦多房主仍然是加拿大最脆弱的借款人之一。加拿大央行最新报告估计，多伦多明年约9%的房贷持有者将无法获得再融资资格，是全国平均水平的两倍多。
为什么房价下跌会影响房贷续约？
很多人以为房贷续约只是重新签一份贷款合同，但实际上，部分业主在续约时会选择再融资（Refinance），例如提取房屋净值用于装修、投资、偿还其他债务或者调整贷款结构。
而银行决定是否批准再融资，一个重要参考指标就是房屋净值（Equity）。简单来说，就是房屋当前市场价值减去尚未偿还的贷款余额后剩下的部分。房价上涨时，业主净值增加，再融资相对容易；反之，当房价下跌时，净值空间会被压缩。
过去几年，多伦多房价从2022年初高点持续回落。根据最新市场数据，目前平均房价约为107万加元，较市场高峰时期已经下跌约20%。对于在高位购房、首付比例较低的家庭来说，房价下跌意味着原本积累的净值缓冲正在不断缩水。
最脆弱的群体，往往是高位入市买家
央行特别提到，目前多伦多面临风险的主要是那些在市场高峰附近购房的业主。由于买入价格较高，即便过去几年持续还贷，房屋价值下降后，部分业主积累的净值仍然不足。
一旦银行认为房屋净值比例过低，借款人可能无法获得所需的再融资额度，甚至在部分情况下需要额外补充资金才能完成贷款安排。
对于很多家庭而言，这种压力并不一定会立即表现为违约，但会限制未来的财务灵活性。例如原本计划通过再融资整合债务、支付子女教育费用或进行房屋翻修的人，可能发现自己能够获得的贷款额度远低于预期。
如果房价继续跌，情况可能进一步恶化
更值得关注的是，央行的研究还模拟了进一步下跌的情景。报告显示，如果未来房价在当前基础上再下跌10%，那么无法满足再融资条件的多伦多房贷持有人比例可能从9%上升至12%。
换句话说，每100名房贷业主中，可能有超过12人在续约时面临再融资障碍。
虽然这一比例仍属于少数群体，但对于整个房地产市场而言，却是一个值得关注的风险信号。因为当越来越多业主失去融资能力时，市场流动性也可能受到影响，从而进一步压制价格表现。
多伦多楼市正在经历一种新的矛盾
对于首次购房者而言，价格回落无疑降低了入市门槛；但对于已经持有房产的人来说，房价持续走弱却可能带来另一种压力。特别是那些依赖房屋净值作为家庭财富重要组成部分的业主，正在发现资产价值下降所带来的连锁影响。
这也反映出当前多伦多房地产市场的一种特殊现象：买家希望房价更便宜，而部分业主则希望价格保持稳定。两种需求同时存在，使市场进入一个相对微妙的平衡阶段。
真正值得关注的，或许不是利率而是资产价值
对于已经拥有房产的家庭来说，未来一年除了关注房贷续约利率之外，也需要密切留意房屋估值变化和个人负债水平。因为在当前市场环境下，决定能否顺利再融资的关键因素，可能不仅仅是收入和利率，更是房产本身还值多少钱。
来源：
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