加拿大稅務局追溯了多年前的一宗房產交易，給很多房主敲響警鍾：偽裝自住、短期倒賣獲利，一旦被認定投機炒房，收益將100%按商業收入重稅征收。就算在2023年反炒房新規落地之前的交易，也會被查到。
一名溫哥華女屋主因出售公寓獲利卻套用自住房免稅政策，其2018年的稅單被CRA重新核定，45.7萬加元利潤需全額按經營所得計稅。
收房半年就賣，自稱自住未被采信
該屋主於2015年2月以66萬加元簽下一套北溫期房，2017年10月收房。2017年12月6日掛牌出售，2018年3月22日以116.1萬加元成交，獲利約45.7萬加元。
她將該房產申報為自住房，未在2018年稅單中申報收益。但CRA認定該交易屬於經營行為、構成投機交易，要求45.7萬加元收益全額計入經營所得計稅。
屋主辯稱2017年11月至2018年6月一直在此居住，搬入了部分家具，兩個女兒住在次臥。法官未采信該說法，指出她名下另有常住房產，女兒此前在三處住所都有獨立臥室，很難相信她們會搬入面積更小的公寓還要共用一間臥室。
多項證據指向投機：無網絡、駕照未變更、中介標注“全新房源”
法官還指出，這套公寓並未安裝無線網絡，她的駕照、CRA登記地址均未變更。房源掛牌時，中介標注該公寓為“全新房源”。
“實際居住絕非簡單搬運幾件物品即可認定。她在2017年12月6日就將房產掛牌出售，與此同時又宣稱正式入住、將其作為主要居所，邏輯上難以成立。”法官認定，屋主購入這套公寓的核心目的就是投機，本意便是轉手倒賣賺取差價。
多次短線交易曆史成關鍵證據
經查實，該屋主與其前夫多年來多次進行房產交易。2005年以420萬加元購入西溫房產並翻新，2010年折價售出，相關虧損已按經營虧損申報抵稅。2008年購入西溫公寓數周後便掛牌出售，產生虧損後試圖修改稅單申報為經營虧損。她在寫給CRA的信中稱，自己計劃開展小型房產翻新項目增收，擁有豐富的房產購置與翻新經驗。
2023年反炒房新規規定，持有時長不足12個月的房產出售無法享受自住房免稅。但本案說明，即使在新規落地前的交易，CRA仍可依據《所得稅法》追溯認定投機行為。房產是否用於“自住”，不是搬幾件家具說了算。駕照地址、無線網絡、子女臥室、中介掛牌措辭——每一條都是證據。那些年的“quick flip”，現在開始排隊被翻舊賬。不是不報，時候未到。時候到了，連本帶利吐出來。
來源：
https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-challenge-principal-residence-expemption-quick-home-flips
訪問官網：https://www.realmaster.com/en
RealMaster.com 提供加拿大 MLS® 房源搜索、Sold Price 成交價查詢、AI Home Estimate 房屋估價、學區房分析與最新房價趨勢。
覆蓋多倫多 GTA、萬景、溫哥華、列治文、卡爾加裏、埃德蒙頓（Edmonton）、滑鐵盧（Waterloo）、倫敦（London）、渥太華等加拿大主要房地產市場。
熱門搜索：加拿大房價、多倫多房價、MLS 房源、Condo Price、Detached House、Toronto Real Estate、Edmonton Real Estate、Waterloo Real Estate、London Ontario Real Estate。
