加拿大税务局追溯了多年前的一宗房产交易，给很多房主敲响警钟：伪装自住、短期倒卖获利，一旦被认定投机炒房，收益将100%按商业收入重税征收。就算在2023年反炒房新规落地之前的交易，也会被查到。
一名温哥华女屋主因出售公寓获利却套用自住房免税政策，其2018年的税单被CRA重新核定，45.7万加元利润需全额按经营所得计税。
收房半年就卖，自称自住未被采信
该屋主于2015年2月以66万加元签下一套北温期房，2017年10月收房。2017年12月6日挂牌出售，2018年3月22日以116.1万加元成交，获利约45.7万加元。
她将该房产申报为自住房，未在2018年税单中申报收益。但CRA认定该交易属于经营行为、构成投机交易，要求45.7万加元收益全额计入经营所得计税。
屋主辩称2017年11月至2018年6月一直在此居住，搬入了部分家具，两个女儿住在次卧。法官未采信该说法，指出她名下另有常住房产，女儿此前在三处住所都有独立卧室，很难相信她们会搬入面积更小的公寓还要共用一间卧室。
多项证据指向投机：无网络、驾照未变更、中介标注“全新房源”
法官还指出，这套公寓并未安装无线网络，她的驾照、CRA登记地址均未变更。房源挂牌时，中介标注该公寓为“全新房源”。
“实际居住绝非简单搬运几件物品即可认定。她在2017年12月6日就将房产挂牌出售，与此同时又宣称正式入住、将其作为主要居所，逻辑上难以成立。”法官认定，屋主购入这套公寓的核心目的就是投机，本意便是转手倒卖赚取差价。
多次短线交易历史成关键证据
经查实，该屋主与其前夫多年来多次进行房产交易。2005年以420万加元购入西温房产并翻新，2010年折价售出，相关亏损已按经营亏损申报抵税。2008年购入西温公寓数周后便挂牌出售，产生亏损后试图修改税单申报为经营亏损。她在写给CRA的信中称，自己计划开展小型房产翻新项目增收，拥有丰富的房产购置与翻新经验。
2023年反炒房新规规定，持有时长不足12个月的房产出售无法享受自住房免税。但本案说明，即使在新规落地前的交易，CRA仍可依据《所得税法》追溯认定投机行为。房产是否用于“自住”，不是搬几件家具说了算。驾照地址、无线网络、子女卧室、中介挂牌措辞——每一条都是证据。那些年的“quick flip”，现在开始排队被翻旧账。不是不报，时候未到。时候到了，连本带利吐出来。
来源：
https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-challenge-principal-residence-expemption-quick-home-flips
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