2025年11月 GTA 獨立屋市場分析報告

2025年11月，GTA 獨立屋市場在高利率與季節性淡季的疊加影響下，呈現出“成交平穩略弱、價格高位企穩、庫存維持偏高”的格局。全 TRREB 區域獨立屋共成交 2,296 套，平均成交價約 $1,346,017，中位數價 $1,137,500，整體價格水平較此前幾個月變化不大，但議價空間有所放大。同期獨立屋新增掛牌 4,975 套、活躍掛牌 11,094 套，對應獨立屋 MOI（月度庫存）約為 4.8 個月，處於典型的平衡偏買方區間。整體來看，成交節奏進入冬季慢檔期，買方選擇面充足，而賣方若希望在年內完成交易，則需要在定價與房屋呈現上更為主動和靈活

獨立屋 MOI 對比表（2025年11月）

根據 TRREB 2025 年 11 月獨立屋分地區數據，選取 GTA 核心關注的八大城市以及整體 GTA，計算 MOI 如下（MOI ＝ 活躍掛牌 ÷ 當月成交，四舍五入保留一位小數）：

從表中可以看到，GTA 獨立屋整體 MOI 集中在 4–6 個月之間，其中 Richmond Hill 與 Aurora 庫存水位明顯偏高，而 Toronto 與 Oakville 的 MOI 相對較低，獨立屋去化效率仍處於 GTA 較優水平。

市場總體趨勢

整體來看，2025 年 11 月 GTA 獨立屋市場延續了“成交量溫和、價格高位震蕩、庫存維持偏鬆”的結構性走勢。GTA 整體獨立屋 MOI 約 4.8 個月，仍處於平衡略偏買方區間，意味著買賣雙方在價格與條件上的博弈相對均衡，但主動權略微偏向買方。Markham、Vaughan、Toronto 與 Oakville 的 MOI 大致落在 4.3–4.8 區間，說明這些城市的獨立屋仍具備較好的流動性，隻要定價貼近市場，通常可以在一到兩個月內完成成交。

相比之下，Richmond Hill、Mississauga、Newmarket 與 Aurora 的獨立屋庫存壓力更為明顯：其中 Aurora 的 MOI 高達約 7.4 個月，屬於典型的買方主導市場；Richmond Hill 與 Vaughan 的 MOI 也分別約為 6.6 與 5.8 個月，掛牌去化周期明顯拉長。在高利率環境下，高價獨立屋的承接能力有所減弱，加上買家普遍謹慎，導致部分城市的掛牌“堆積感”較為突出。

值得留意的是，盡管庫存上升，獨立屋價格並未出現斷崖式回調。以 11 月為例，GTA 獨立屋平均價格仍維持在 $1.34M 左右，多數熱門城市（如 Markham、Richmond Hill、Vaughan、Oakville）的獨立屋均價集中在 $1.6M–$1.9M 區間，反映出核心學區與成熟社區的資產仍具抗跌性。整體趨勢可以概括為：價格以“緩調”為主、節奏變慢、買方議價空間增加但有限，賣方若堅持前兩年的高位心理，掛牌時間往往會明顯延長。

分區對比分析

華人熱門區域（Markham、Richmond Hill、Vaughan）

華人聚集度較高的 Markham、Richmond Hill 與 Vaughan，在 11 月獨立屋市場上表現出“價格堅挺、庫存走高、節奏分化”的特征。Markham 當月獨立屋成交 89 套、活躍掛牌 423 套，MOI 約 4.8 個月，仍然處於平衡偏買方位置，說明該市在學區、社區口碑和生活配套加持下，需求端仍具一定韌性。

Richmond Hill 與 Vaughan 的庫存壓力更為突出：Richmond Hill 獨立屋成交 77 套、活躍掛牌 505 套，MOI 接近 6.6 個月；Vaughan 獨立屋成交 100 套、活躍掛牌 584 套，MOI 約 5.8 個月，均明顯高於 GTA 平均水平。兩市在過去幾年獨立屋價格漲幅可觀，目前在高利率與需求降溫的作用下，部分高價掛牌缺乏足夠承接，導致去化周期拉長。總體而言，三市獨立屋市場的共同特征是：優質學區房與地段好、裝修佳的物業仍然有穩定需求，而位置一般、定價偏高的房源更容易陷入“有價無市”。

西部區域（Mississauga、Oakville）

西部兩大城市在 11 月的獨立屋表現，也延續了“高價盤承壓、剛需盤有撐”的走勢。Mississauga 獨立屋成交 151 套、活躍掛牌 854 套，MOI 約 5.7 個月；Oakville 獨立屋成交 118 套、活躍掛牌 545 套，MOI 約 4.6 個月。整體看，Oakville 的庫存水位略低於 Mississauga，市場去化效率略好，但兩地均已脫離賣方市場。

Mississauga 由於整體價格相對 Toronto 核心與 Oakville 更“可及”，在預算 120–160 萬範圍內的獨立屋仍有較多自住房與改善型買家出手，但對 180 萬以上高價盤的接受度明顯下降；Oakville 則在高端湖景、名校及豪宅板塊繼續維持品牌溢價，但買家看房更為理性，議價幅度有所擴大。從整體策略上看，西部區域已經從過去的“搶房時期”切換至“慢選慢談”的節奏，買家有時間貨比三家，而賣家則需要用更真實的市場價格來換取成交速度。

北部區域（Aurora、Newmarket）

北部的 Aurora 與 Newmarket 在 11 月的獨立屋市場上呈現“兩級分化”：Aurora 獨立屋成交僅 26 套、活躍掛牌 192 套，MOI 高達約 7.4 個月，是本輪對比城市中庫存壓力最大的一個；Newmarket 獨立屋成交 34 套、活躍掛牌 190 套，MOI 約 5.6 個月，雖屬買方市場，但去化相對更為平穩。

Aurora 獨立屋價格整體處於 GTA 較高水平，很多物業屬於大地塊、豪宅或高配改善型房源，在利率高企、買家更敏感的環境下，成交自然受到壓製。Newmarket 的價格區間則相對更“接地氣”，在 100–130 萬預算的買家仍有較多選擇，剛需與首次換房群體仍在支撐一定成交量。總體來看，北部區域的主線邏輯是：“高價盤消化變慢，性價比較高的獨立屋仍然活躍”。

核心城區（Toronto）

Toronto 全市 11 月獨立屋成交 600 套、活躍掛牌 2,562 套，估算 MOI 約 4.3 個月，是本報告考察城市中流動性較好的一檔。受益於就業機會集中、公共交通完善、生活機能成熟等優勢，Toronto 獨立屋市場雖然也受到利率與宏觀情緒影響，但整體需求底盤仍然堅實。市中心及熱門社區的獨立屋，在合理定價的前提下，往往可以在一個月左右找到買家。

從成交結構上看，市中心及傳統優質學區（如 C04、C10、部分 E 區）的大宅與翻新獨立屋仍是市場中最具競爭力的資產，價格支撐明顯；而部分位置一般、路噪較大或需大量翻修的獨立屋，則更容易在高庫存環境下被買家“挑剔”。總體而言，Toronto 仍然是 GTA 獨立屋中流動性最好、價格彈性相對較小的核心市場。

結論與展望

綜合來看，2025 年 11 月的 GTA 獨立屋市場已經非常清晰地進入“庫存偏高、節奏放慢、買方略占上風”的階段。各主要城市的獨立屋 MOI 普遍在 4–6 個月之間，Aurora、Richmond Hill 等部分城市庫存進一步走高，買家議價空間顯著增加。短期內，隻要利率仍維持在高位、經濟預期未出現實質性改善，獨立屋市場大概率將延續當前“量穩價緩”的狀態：成交集中在位置好、裝修佳、定價合理的優質房源，而“高價掛著看運氣”的房子會持續拉長市場在市天數。

對買家來說，當前是一個相對有利的篩選窗口期，特別是對有穩定收入、明確自住需求、計劃長期持有的家庭而言，可以在不那麼擁擠的市場中慢慢挑選心儀的獨立屋，並通過談判爭取到更合理的入場價格與條件。對賣家而言，則需要接受市場已經從 2021–2022 年的“賣方天堂”回到更接近常態的事實：合理定價 + 優化展示 + 靈活條款，往往比“堅持心理價”更實際，也更有機會在冬季淡季中順利完成交易。展望 2026 年，在利率預期逐步明朗、買家對新利率環境適應度提高的背景下，GTA 獨立屋市場有望在庫存高位中逐步完成“價格與預期的再平衡”，為下一輪春季行情積累基礎。

來源：房大師原創內容