近來，公眾輿論中對“中間炒地客”的批評聲愈演愈烈。批評者指責那些並不打算自己開發項目、卻積極購地並推進改規（rezoning）後轉手獲利的“二道販子”，他們被認為是推高地價、加劇住房危機的元凶。

圖源：fx168news

這種說法聽起來義憤填膺，但背後其實混雜著誤解與偏見。的確，行業中確實存在專門從事土地整合與改規的參與者，他們並不親自負責施工建設。但我們是否應該因此就全面否定這類角色？不妨退後一步，看看全貌：他們真的有害嗎？

政策複雜到令人望而卻步

要理解這個問題，首先得明白當今房地產開發的流程到底有多複雜。在現行政策體係下，你不能隨便買塊地就蓋房。開發流程中充滿了密密麻麻的法規、分區限製、地方政府附加要求（如繳納公園、托兒所、藝術設施等配套費），每一步都可能耗時數年、花費數百萬甚至上千萬元，僅僅是取得施工許可證，就足以讓人“燒光現金”。

更不用說，這些前期投入還未包括土地本身的持有成本。而一旦項目體量大、地段顯眼，前期“爭取審批”的過程可能長達十年，開發商還沒動一鏟土，資金就已深陷其中。

在這種環境下，許多中小型建商其實並不具備組地、協調鄰裏、遊說市府、走完整個審批流程的能力和資源。他們更願意購買已經通過改規、準備就緒的土地，然後專注於建設本身。如此一來，“審批型投資者”承擔了最不確定、最費時間與資金的一環，其角色更應被理解為係統中的“整備者”而非“炒作者”。

被公眾誤解的“炒房客”

然而，近年來，部分批評者將這種土地整備行為汙名化為“炒地牟利”，甚至質疑隻要有人從中賺錢，就是在破壞市場。比如溫哥華市議會近日就曾退回一宗Broadway街區的重建申請，僅僅因為懷疑申請方可能並不打算親自開發。

但從結果來看，隻要項目能夠落地並交付，無論是由誰推進、由誰建造，隻要房子能建成，整個社會都是受益者。更何況，現在許多“已改規土地”的售價已經低於兩年前未改規時的價格，意味著市場整體利潤並未上升，隻是被分攤在不同環節中。

有觀點還指責“中間商囤地”，稱正是他們把批準卻未開工的幾千套住房“鎖死”。這完全忽略了事實：這些項目之所以擱置，不是因為炒作，而是因為根本做不下去。當前市場融資困難，項目賬面根本算不過來，開發商才不動工。而且，為了保住未來增密（增容）機會，不少地塊其實是被迫“搶跑”改規——例如溫哥華市對某一區塊設置了塔樓數量上限或要求特定街面寬度，導致業主隻能提前進入重劃流程，否則未來將永遠失去開發潛力。

真正的問題是：開發門檻太高

歸根結底，是各級政府設置的極其複雜的政策體係，才讓房地產開發變成了一個高門檻、資金密集、審批緩慢、極高風險的行業。即使項目最終獲批，要將其真正建設並交付，也需要雄厚的資本與極大的承壓能力。

在這樣的背景下，我們真正應該鼓勵的，是任何一個能讓住房落地的角色，無論他是做審批，還是做建設。隻要流程合法合理，就應獲得合理回報，而不是被妖魔化。

若政府一邊高喊“加快住房供應”，一邊又在流程與利潤分配上“挑三揀四、主觀評判”，這將嚴重打擊市場信心，並不會讓住房更快建好。

作者：Mark Goodman、Ian Brackett、Megan Johal（Goodman Commercial 商業地產經紀，Goodman Report 撰稿人

文章來源：https://storeys.com/vancouver-broadway-development-site-flipping/