在加拿大房地產市場持續低迷的背景下，開發商和至少一家主要銀行正轉向使用“全面評估”（blanket appraisal）策略，旨在挽救陷入困境的預售項目。然而，專家警告稱，這一做法可能在幫助買家順利交房的同時，將更大的財務風險轉嫁給購房者。
所謂“全面評估”，是指貸款機構在評估預售房產時，采用買家簽署購買協議時的房價，而非交房時的市場實際價值。這一做法並非新鮮事，隨著大量在2021年和2022年疫情高峰期購房的買家因房價下跌和利率上升而違約，全面評估的使用頻率顯著增加。
加拿大皇家銀行（RBC）已在部分預售項目中推行全面評估。例如，多倫多建築公司 Sakmet Developments 與 RBC 合作，為其位於惠特比（Whitby）的 Manors on Mayfield 項目的41套聯排別墅提供“全面評估保障”。該公司執行經理安德裏亞·迪克森（Andrea Dixon）表示，此舉旨在“在不確定的時期給予購房者所需的信心”。
然而，全面評估可能導致買家獲得的抵押貸款金額超過房產的實際市場價值，形成“負資產”狀態。多倫多房地產評估公司 Alpha Appraisals 總裁穆什塔克·汗（Mushtaq Khan）指出，疫情高峰期售出的房屋價格通常在每平方英尺 1,200 至 1,600 美元之間，但現在的估價比最初的購買價低了約 10% 至 30%。“在我的實踐中，我發現很多買家都在努力解決這些評估不足的問題，”他說。
《多倫多星報》的一項調查發現，至少有130起訴訟，涉及兩家開發商起訴未能完成交割的買家，這些買家分布在多倫多的五座大樓內。至少有一位買家在接受《多倫多星報》采訪時表示，他們被要求進行全面評估。
根據活動主持人在社交媒體上發布的帖子，2024 年 3 月，CentreCourt 舉辦了一場房地產經紀人答謝活動，他們在活動中與 RBC 合作對五座公寓大樓進行了獨家全項目綜合評估：The Forest Hill、55 Mercer Residences、PRIME Condos、199 Church Condos 和 WestLine Condos。
卑詩省抵押貸款經紀人亞曆克斯·龐（Alex Pang）指出，銀行提供全面評估，是為了減輕自身的風險敞口。“開發商有自己的要求，也有自己的抵押貸款。我們看到一些銀行進行全面評估，因為問題已經顯現，而且市場上許多參與者的風險敞口很大。”他補充說：“這幾乎就像是銀行支撐房地產市場的一種方式。”
一位房地產經紀人告訴《星報》，理論上，全面評估可以讓轉讓買家放心，該單位的估價不會低於他們同意支付的價格，盡管目前尚不清楚具體如何運作。
帕薩利斯表示，隨著房產價值持續下降，貸款人將不太願意提供全面評估，因為風險太大。“也許銀行會向一位投資者提供100萬加元的抵押貸款，即使該套公寓的實際價值僅為80萬加元，”他說，“但如果該套公寓的實際價值僅為70萬加元，銀行還會提供同樣的抵押貸款嗎？很可能不會。”
他警告稱，如果項目未能完成，更廣泛的經濟影響是市場普遍恐慌。“如果一個項目失敗，或者建築商以大幅折扣出售，可能會導致公寓項目價格暴跌，從而引發消費者的恐慌，而這正是銀行試圖避免的情況。”
文章來源：https://www.thestar.com/real-estate/real-estate-developers-and-one-major-bank-offering-blanket-appraisals-in-scramble-to-save-preconstruction/article_a551fd0a-1525-4503-9521-39cb0974432f.html
