隨著預建公寓銷量跌至近 30 年來的最低點，多倫多的房地產開發商正面臨市場的重大變化。投資者群體不再像過去那樣蜂擁而至，開發商不得不重新將焦點轉向“最終用戶”——即那些真正計劃入住公寓的買家。然而，這種轉變不僅僅是銷售目標的調整，還涉及到建築設計、銷售策略，甚至整個市場的重新定位。
投資者撤退，開發商重新關注居住需求
過去十年，加拿大公寓市場一直被投資者主導，開發商為了迎合短期買家，專注於打造小戶型公寓，以滿足投資者的租賃需求。然而，這種趨勢正在迅速改變。Equiton Developments 首席運營官 Christopher Wein 表示，過去開發商聽從銷售顧問的建議，不斷縮小公寓面積，例如將兩居室公寓壓縮到 600 平方英尺以下，但最終市場證明，這樣的產品並不受歡迎。
“買家現在更傾向於更大的空間、更宜居的戶型和更舒適的居住環境，”Wein 說。
RAD Marketing 總裁、銷售顧問 Riz Dhanji 也表示，買家需求的變化十分明顯。2023 年，預建房市場中 70% 的銷售為一居室公寓，而到了 2024 年，這一比例已下降至 59%。同期，單間公寓的銷售比例更是從 16% 下降至 7%。
“過去開發商銷售的 40-50% 是單間公寓，現在這一比例隻有 5%。一居室公寓的比例也從 35% 降至 25%，而三居室公寓的占比則上升至 10-15%，”Dhanji 說道。“買家不再想要小兩居室，他們希望更大的兩居室。現在市場上最低的入門級兩居室公寓，面積至少在 730 平方英尺以上。”
銷量下滑 價格成關鍵
市場對公寓需求的變化已體現在銷量數據上。根據 Urbanation Inc. 的公寓市場分析報告，2024 年多倫多-漢密爾頓地區的預售公寓銷量降至 30 年來的最低點，僅售出 4,590 套。而在 2024 年第四季度，新上市的 1,829 套公寓僅售出 10%。相比之下，過去十年的平均銷售量超過 3,000 套，平均上市 6,100 套。
此外，價格也成為決定銷售的關鍵因素。在投資熱潮的高峰期，一些公寓售價高達每平方英尺 2,000 元，而如今的市場價格通常低於每平方英尺 1,200 元。
與投資者導向型開發商不同，非營利性建築商從未迎合投資需求。例如，Options for Homes（OFH）一直專注於提供共享股權貸款，以幫助購房者支付首付。OFH 首席執行官 Daniel Ger 表示，市場變化讓許多開發商措手不及，但他們的模式一直如此。
“過去的開發商習慣於快速售罄樓盤，現在他們發現自己必須真正面向購房者銷售，而這需要全新的銷售策略，”Ger 說道。“我們通常在市場上停留一年，花時間培養與購房者的關係，並教育他們，而不是依賴短期投資客。”
Dhanji 也指出，開發商合作的買方經紀人類型正在改變。過去以預售投資者為主的經紀人，在當前市場環境下已行不通。“我們現在尋找的是在社區內有穩定客戶群的經紀人，目標客戶是真正計劃入住公寓的人。”
開發商調整策略 重新定義公寓產品
面對市場的急劇變化，一些開發商已經開始調整策略。例如，Equiton 重新設計了其位於 875 The Queensway 的公寓項目，該項目最初以“KüL”的名稱推出，但 2024 年夏季的市場表現不佳。經過調整後，公寓總套數從 177 套減少至 152 套，平均面積增加 10% 至 11%，產品組合也從以小型一居室和單間公寓為主，轉變為以較大的一居室、兩居室和三居室為主。
該項目還更名為“Maxium”，以突出“最大化公寓空間”的概念。“公寓不應再是狹小的盒子，而是可以提供舒適生活空間的住宅，”Wein 說。
市場調整或帶來長期利好
Ger 認為，市場需求的變化可能會對開發商帶來挑戰，但對於購房者來說卻是利好。“如果市場稍微降溫，我們就能以更合理的價格提供住房，讓更多人能夠負擔得起，”他說。“我們當然不希望市場崩盤，但適度的調整將帶來更健康的住房供應。”
隨著公寓市場向最終用戶傾斜，未來的多倫多新房市場或將迎來更人性化、更符合居住需求的產品。
文章來源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-in-toronto-condo-land-the-investor-buyer-has-left-the-building/
