随着预建公寓销量跌至近 30 年来的最低点，多伦多的房地产开发商正面临市场的重大变化。投资者群体不再像过去那样蜂拥而至，开发商不得不重新将焦点转向“最终用户”——即那些真正计划入住公寓的买家。然而，这种转变不仅仅是销售目标的调整，还涉及到建筑设计、销售策略，甚至整个市场的重新定位。
投资者撤退，开发商重新关注居住需求
过去十年，加拿大公寓市场一直被投资者主导，开发商为了迎合短期买家，专注于打造小户型公寓，以满足投资者的租赁需求。然而，这种趋势正在迅速改变。Equiton Developments 首席运营官 Christopher Wein 表示，过去开发商听从销售顾问的建议，不断缩小公寓面积，例如将两居室公寓压缩到 600 平方英尺以下，但最终市场证明，这样的产品并不受欢迎。
“买家现在更倾向于更大的空间、更宜居的户型和更舒适的居住环境，”Wein 说。
RAD Marketing 总裁、销售顾问 Riz Dhanji 也表示，买家需求的变化十分明显。2023 年，预建房市场中 70% 的销售为一居室公寓，而到了 2024 年，这一比例已下降至 59%。同期，单间公寓的销售比例更是从 16% 下降至 7%。
“过去开发商销售的 40-50% 是单间公寓，现在这一比例只有 5%。一居室公寓的比例也从 35% 降至 25%，而三居室公寓的占比则上升至 10-15%，”Dhanji 说道。“买家不再想要小两居室，他们希望更大的两居室。现在市场上最低的入门级两居室公寓，面积至少在 730 平方英尺以上。”
销量下滑 价格成关键
市场对公寓需求的变化已体现在销量数据上。根据 Urbanation Inc. 的公寓市场分析报告，2024 年多伦多-汉密尔顿地区的预售公寓销量降至 30 年来的最低点，仅售出 4,590 套。而在 2024 年第四季度，新上市的 1,829 套公寓仅售出 10%。相比之下，过去十年的平均销售量超过 3,000 套，平均上市 6,100 套。
此外，价格也成为决定销售的关键因素。在投资热潮的高峰期，一些公寓售价高达每平方英尺 2,000 元，而如今的市场价格通常低于每平方英尺 1,200 元。
与投资者导向型开发商不同，非营利性建筑商从未迎合投资需求。例如，Options for Homes（OFH）一直专注于提供共享股权贷款，以帮助购房者支付首付。OFH 首席执行官 Daniel Ger 表示，市场变化让许多开发商措手不及，但他们的模式一直如此。
“过去的开发商习惯于快速售罄楼盘，现在他们发现自己必须真正面向购房者销售，而这需要全新的销售策略，”Ger 说道。“我们通常在市场上停留一年，花时间培养与购房者的关系，并教育他们，而不是依赖短期投资客。”
Dhanji 也指出，开发商合作的买方经纪人类型正在改变。过去以预售投资者为主的经纪人，在当前市场环境下已行不通。“我们现在寻找的是在社区内有稳定客户群的经纪人，目标客户是真正计划入住公寓的人。”
开发商调整策略 重新定义公寓产品
面对市场的急剧变化，一些开发商已经开始调整策略。例如，Equiton 重新设计了其位于 875 The Queensway 的公寓项目，该项目最初以“KüL”的名称推出，但 2024 年夏季的市场表现不佳。经过调整后，公寓总套数从 177 套减少至 152 套，平均面积增加 10% 至 11%，产品组合也从以小型一居室和单间公寓为主，转变为以较大的一居室、两居室和三居室为主。
该项目还更名为“Maxium”，以突出“最大化公寓空间”的概念。“公寓不应再是狭小的盒子，而是可以提供舒适生活空间的住宅，”Wein 说。
市场调整或带来长期利好
Ger 认为，市场需求的变化可能会对开发商带来挑战，但对于购房者来说却是利好。“如果市场稍微降温，我们就能以更合理的价格提供住房，让更多人能够负担得起，”他说。“我们当然不希望市场崩盘，但适度的调整将带来更健康的住房供应。”
随着公寓市场向最终用户倾斜，未来的多伦多新房市场或将迎来更人性化、更符合居住需求的产品。
文章来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-in-toronto-condo-land-the-investor-buyer-has-left-the-building/
