2020年底，喬·巴拉傑（Joe Baradziej）在多倫多中城Leaside社區購買了一套價值219.5萬加元的樓花公寓，並支付了20%的首付款，即43.9萬加元。然而，當這棟豪華公寓樓接近完工時，評估顯示其價值僅為160萬加元，比他當初的購買價格低了27%。由於銀行隻會根據評估價值提供貸款，巴拉傑需要自籌59.5萬加元的差額。最終，他選擇放棄首付款，退出交易。

圖片：Laura Proctor攝於2024 年 12 月 28 日，Joe Baradziej和他的狗 在 Leaside 公寓合影。

市場逆轉：從狂熱到崩盤

巴拉傑的遭遇並非個例。2021年，多倫多樓花市場創下了銷售記錄，但過去一年來，需求急劇下降。隨著開發商陸續完成項目建設，許多買家發現他們幾年前支付的價格遠高於當前市場價值。評估師洛倫佐·普雷蘇蒂（Lorenzo Presutti）表示，這是他從業20多年來見過的最大跌幅。他的團隊在2024年評估了約100套樓花公寓，均出現不同程度的估值下降。

根據房地產行業研究機構Urbanation Inc.的數據，2025年多倫多和漢密爾頓地區預計將有30,793套公寓完工，超過2024年創紀錄的29,800套。這意味著更多買家將面臨評估價值與合同價格不匹配的問題。

估值困境：市場低迷下的評估難題

評估師通常依賴可比銷售數據來確定房產價值，但在當前市場環境下，這一方法面臨挑戰。由於近期成交的公寓數量稀少，評估師不得不更多地依賴掛牌價格，而這些價格往往反映了市場的下行趨勢。例如，2020年1月，一套535平方英尺的一居室公寓以85萬加元的價格售出，該樓盤位於55 Charles St. East，2024年交房時估值僅70萬加元，縮水約18%。

買家的艱難選擇

一些買家像巴拉傑一樣選擇放棄首付款並退出交易，而另一些人則依靠家庭支持或其他融資方式來彌補差額。對於那些成功補足差價並選擇出租公寓的買家來說，他們可能每月都在虧損，因為房貸和其他費用往往高於租金收入。

據行業慣例，在正式交房前，買家需要支付“入住費”（occupancy fee），包括物業管理費、房產稅以及未支付房款的利息。由於巴拉傑尚未支付的購房款為175.6萬加元，因此每月費用高達13,000加元。巴拉傑僅支付了一個月的入住費，之後便決定違約，放棄43.9萬加元的訂金。

巴拉傑的開發商Gairloch與加拿大皇家銀行（RBC）合作，提供了一種“統一評估”方案，允許買家按原始合同價格獲得貸款。然而，巴拉傑拒絕了這一選項，因為他認為這一估值並不真實。Gairloch的銷售和市場總監邁克·裏瓦特（Mike Rivait）表示，RBC的評估方案支持了原始購買價格，且其他買家並未遇到類似問題。

市場前景：下行壓力持續

資深估價師達米安·圭杜奇（Damian Guiducci）認為，當前樓花市場的問題是疫情期間瘋狂銷售的後果。他表示：“購買樓花公寓曾經是一件非常安全的事情，但現在市場已經觸底，這些是必然的結果。”

隨著利率上升、房地產市場放緩以及需求下降，多倫多樓花市場的下行壓力可能進一步加劇。對於投資者和自住買家來說，這一市場的未來充滿不確定性。

多倫多樓花市場的崩盤揭示了房地產投資的高風險性。買家在簽訂合同時需謹慎評估市場前景，而開發商和金融機構也需要在定價和融資方案上更加透明和合理。未來，這一市場的複蘇將取決於利率政策、經濟環境以及供需關係的平衡。

文章來源：https://www.theglobeandmail.com/business/article-toronto-buyers-left-in-lurch-as-preconstruction-condos-now-worth-less/