本周，加拿大聯邦政府宣布了自幾十年來最重大的抵押貸款改革，涵蓋貸款還款期和保險規則的重大變化。這些新政策旨在解決住房短缺和負擔能力危機，並幫助更多年輕人進入房地產市場。

政策內容：30年還款期和更高房價保險資格

首先，渥太華將為所有首次購房者以及所有新建房屋的買家引入30年按揭還款期，無論購房者是否為首次購房者。這項措施遠遠超出8月份引入的政策，當時僅針對購買新建房屋（包括公寓）的首次購房者。而從2024年12月15日起，政府還將把按揭保險的資格擴大到價格超過100萬加元、最高150萬加元的房屋。這意味著更高價值的房產也可以享受政府支持的按揭保險。

新政出台原因：應對住房短缺和價格飆升

此次政策變更的背景是加拿大面臨的住房短缺和房價負擔能力危機，尤其是在多倫多和溫哥華等城市，平均房價已超過100萬加元。而在2012年，按揭保險的最高限額還是100萬加元。根據加拿大房地產協會（CREA）的數據，2024年8月全國的平均房價為649,100加元。政府的目標是通過這些改革促進住房供應，預計將增加約400萬套住房。

一些批評者認為，隨著自由黨政府失去與新民主黨（NDP）的支持協議，這些擴大化的政策可能是少數政府為拉攏選民而采取的措施。

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對購房者的影響：降低月供壓力

隨著利率的下降，購房者的購房成本有所緩解。30年還款期意味著可以將購房成本攤到更長的時間，減少每月的還款壓力。抵押貸款行業一直呼籲延長還款期限，認為這將幫助購房者通過壓力測試，尤其是在房價較高的市場中。按揭專家Penelope Graham表示，這項改革將幫助購房者提高資格比例，並使他們更容易通過壓力測試，特別是在房價超過100萬加元的市場。

此外，新政策中將按揭保險資格的房價上限提高至150萬加元，這意味著購房者在購房時不再需要支付20%的首付款，最低首付款僅需5%。Graham指出，此前的措施因對新建房屋的價格限製過於嚴格而受到批評，而新的政策擴大到所有類型的房屋，並允許更高的房價進入保險資格，將大大改善首次購房者的市場準入。

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每月還款變化

根據Rates.ca的數據，按30年還款期限和4.09%的利率計算，購買一套平均價格為649,096加元的房屋，購房者每月的還款額將為2,895加元，相比25年還款期的3,198加元，每月減少303加元。在五年內，購房者將少支付18,172加元的貸款，而到五年期結束時，剩餘貸款餘額將比25年還款期高出20,107加元。

潛在的弊端：延長負債期和推高房價

盡管新政策減少了月供壓力，但也意味著購房者將需要更長時間來償還貸款。以30年還款期計算，一位37歲的購房者可能會一直償還按揭貸款直到退休。此外，月供的降低可能會誘使一些購房者購買超出他們實際負擔能力的房產，盡管長期來看，他們需要支付更多的利息。

同時，這些措施可能刺激購房需求，推高房價，從而加劇政府試圖解決的供應短缺問題。穆迪加拿大金融機構集團副總裁Robert Colangelo指出，隨著失業率上升，這種需求增長的時機可能不佳，可能導致按揭違約風險上升。

對銀行和加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）的影響

如果新的政策導致購房量增加，銀行可能需要重新審視其貸款標準，以確保不會導致購房者承擔超出其能力的債務。此外，隨著更多價值在100萬到150萬加元之間的房屋進入按揭保險範圍，風險將從銀行的資產負債表轉移到聯邦政府。Colangelo表示，自2012年按揭保險上限設定為100萬加元以來，銀行投資組合中的保險按揭比例已從47%下降至約20%。如果新政策導致更多按揭在100萬到150萬加元的房屋上產生，銀行的風險將部分轉嫁給政府。

對房地產市場的影響

此次政策變化可能會帶動停滯的房屋銷售，特別是在今年房價有所下降的情況下。隨著利率下降和新政策的實施，一些潛在購房者可能會抓住機會進入市場。目前市場上的房源供應量是幾十年來的最高水平，但仍需觀察買家競爭是否會推高房價，令新政策無法解決負擔能力問題。

對公寓市場和地產投資的影響

Colangelo認為，延長新建房屋的還款期可能會重新點燃對預售公寓的需求，由於新建築的攤銷期延長，抵押貸款支付額會降低。不過，他表示，鑒於最近針對首次購房者推出的措施，租賃需求下降可能會抵消這一影響。

對投資地產來說，盡管投資者不太可能從這些政策中受益，但投機活動可能會在新建房屋領域有所增加。然而，這類投機活動仍將局限於市場的一小部分。新的抵押貸款攤銷和保險規則預計不會刺激住宅房地產的投資活動。投資者抵押貸款平均占加拿大大型銀行住宅抵押貸款總額的 9% 或 10%，“因此，我預計這些措施不會在中期內大幅改變這一比例，”他說。因為他們隻能利用適用於新建房屋的攤銷規則，而且可能還會有警告禁止這些規則適用於擁有多處房產的買家，Yolevski 說。“這些都是積極的（措施），因為總的來說，它們不會助長投機。” 

總的來說，雖然這些改革措施有助於改善住房負擔能力，但其潛在的副作用，如延長負債期和推高房價，仍需密切關注。

文章來源：https://financialpost.com/real-estate/mortgages/what-new-mortgage-rules-mean-to-homebuyers-banks-real-estate