2021年第一個月的必須操作! HELOC 降低房屋貸款利率的利器 即將過去的2020年，疫情給全球經濟和人們生活帶來了意想不到的影響。為了支持經濟，加拿大央行也做出了前所未有的努力，推出了非常寬鬆的貨幣政策，包括降低利率和回購債券這樣的量化寬鬆政策，防止經濟因為流動性不足而出現危機。 因此，2020年房貸利率年初年末發生了很大的變化。尤其是三月央行隔夜利率緊急三連降之後，大家回頭看看自家利率，真是幾家歡喜幾家愁。 之前選擇浮動利率的笑了，因為利率從3字頭降到了1.4%到1.5%左右。 但是2019年、2020年初鎖定了固定利率的，利率可能轉眼從朋友圈最低變成了朋友圈最高了。 自此接到最多的谘詢問題是：“我去年了renew了房貸，2.79%，固定4年，聽說現在利率隻需要一點幾？我有沒有辦法降低我的利率呢？” 一般而言，解約，重新做貸款（refinance），將整個貸款換成當前低利率，無論留在原銀行還是轉入新銀行，都會有罰金。我們需要具體計算這個操作是否劃算。詳細方法可參見《需要解除目前高利率貸款合約，重新貸款嗎？》 簽了固定利率的借款人需要使用利息差法（IRD，Interest Rate Differential）來計算罰金，和三個月利息相比，支付兩者中金額較高者。在目前的降息通道下，這個利差法算出來的罰金特別高，因為銀行可以通過調整2、3年期posted mortgage rate來操控這個罰金（不是本文重點，借款人也無法改變這個現狀，先不贅述）。 高額的罰金還是讓很多人望而卻步，或者想想覺得麻煩就算了。其實還有一些不支付罰金而降低利率的方法。 一個是Early Renew。適用於房貸合同即將到期的借款人。 如果合同即將到期，可以選擇在原銀行提前續約，鎖定新的低利率，無罰金。不同銀行，通常允許提前30-180天提前續約，需要谘詢貸款所在銀行。 另一個則是靈活使用HELOC (Home Equity Line of Credit, 房屋淨值信用額度貸款)和提前還貸額度來降低實際利率。 以下將詳細說明具體使用方法。 一、什麼是HELOC HELOC是一種用房產做抵押品的循環信用額度，對於大多數借款人而言，通常和傳統貸款同時存在。這個額度目前不能超過房價的65%。 基本上加拿大五大銀行都提供這個產品，名稱各有分別，比如: TD Home Equity FlexLine Scotia Total Equity Plan (STEP) RBC Homeline Plan BMO Homeowner ReadiLine. CIBC Home Power Plan 首先，要確認目前的房屋貸款是否帶有HELOC這個功能。可以找出做貸款時和銀行簽訂的貸款合同或者登陸網上銀行確認。 舉個例子： 若幹年前首付35萬，貸款65萬購買了100萬的房產，當時做了HELOC這個產品。若幹年後貸款部分歸還了本金15萬，你會發現有一個額度 Available Line of Credit (LOC)15萬可以隨時使用。目前大部分銀行給的HELOC利率為prime+0.5，也就是2.95%。 HELOC使用的時候按天計息，可以每月隻還利息，也可以隨時歸還本金，沒有罰息，同時也不限製使用目的，是非常靈活的貸款產品。 這個產品，對於有加拿大本地報稅收入的人隨時申請。一些特殊貸款項目，如新移民、海外收入等，目前不少銀行已經不再提供此類貸款產品。所以有本地報稅收入還是很重要滴。 二、提前還貸條款 第二步，確認目前貸款合同中的提前還貸條款。這個方法要用到的提前還貸條款主要是指“lump-sum payments without prepayment charges”。也就是可以一次性歸還本金不需要交罰金的金額。 五大銀行中，有些是10%，有些是15%，也有些是20%，和當初選擇的貸款產品有關係，具體要看貸款合同。 假設這個提前還貸條款是當初貸款金額的20%，仍用前面的金額舉例，目前情況為： 貸款餘額 利率 可用LOC額度 50萬 2.79% 15萬 我們可以用電話銀行或者網上銀行做一筆lump-sum payment，將65萬的20%，也就是13萬從LOC中取出來，歸還貸款本金部分。然後再跟銀行申請把取出的13萬LOC做成普通貸款（有些銀行叫installment，有些銀行叫term），總之可以理解為一條新的獨立於原來貸款的新的貸款，這個可以按照目前的低利率做按月分期供款。 假設銀行給你的新的貸款利率是1.79%（目前基本可以拿到，再低就要拚RP了），這樣操作之後，貸款會變成 貸款Term1餘額 利率 貸款Term2餘額 利率 可用LOC額度 37萬 2.79% 13萬 1.79% 15萬 也就是說其中13萬的貸款利率節省了1%，一年大約節省利息$1,300。一年後再這樣操作一次 ，就會有另外一個13萬節省$1,300，所以第二年的節省額會是$2,600，如此類推。 三、貸款開始12個月還是日曆年？ 提前還貸條款還有一個關鍵因素，要確認這個提前還貸條款是適用於每個日曆年，還是貸款開始後的每12個月。 舉例： TD的提前還貸條款： You can make one or more lump-sum payments each calendar year, up to a total of 15% of the original principal amount. . The minimum amount you can prepay is $100. BMO的提前還貸條款： You can make lump-sum prepayments (minimum of $100) each year without a prepayment charge. The maximum of all prepayments per calendar year is up to: • 10% of the original mortgage amount for a smart fixed closed mortgage • 20% of the original mortgage amount for any other kind of closed mortgage RBC的提前還貸條款： You may, once in each twelve month period starting on the Renewal Date or the anniversary of that date, pay up to 10% of the Principal Amount. 這意味著，如果你的貸款在TD或者BMO，那你要趕緊行動起來了。可以趁2020結束之前的最後幾個工作日，提前還$13萬，用完2020年這個提前還貸額度。2021年1月再去一次性還掉$13萬。然後，2021年1月一次性把$26萬的LOC利率降低為1.79%，接下去的一年就可以直接節省$2,600利息了。 這樣操作之後，到2021年1月，你的貸款利率會變成： 貸款Term1餘額 利率 貸款Term2餘額 利率 可用LOC額度 24萬 2.79% 26萬 1.79% 15萬 看到這裏，可能有人會問，12月我已經用掉了$13萬LOC額度了，明年1月哪裏還有$13萬可以用呢？這裏給HELOC的功能敲個重點，這就是HELOC循環貸款額度的好用之處了。12月份還掉的貸款本金部分$13萬，馬上就會成為LOC可用額度。隨時可以再取$13萬，再進行一次這樣的操作。 回歸前面的例子，HELOC使你任何時候可以向銀行借到的貸款額一直是當初批準的額度，65萬。任何歸還進貸款本金的額度，都會累積到LOC的可用額度中。 再來回答一個進階問題，如果我的貸款確實是HELOC，但是我還沒有歸還多少本金，沒有$13萬LOC額度可以用怎麼辦呢？ 如果你手頭有$2萬的閑置資金，可以這麼操作。用手頭的$2萬還掉貸款，很快你會看到LOC額度出來$2萬；取出$2萬LOC再去還貸款，LOC額度再次出來$2萬，再去還貸款，如此循環幾次，直到用完你的提前還貸額度為止。 理論上，這個$2萬應該可以再少一點，就是需要操作的次數更多一些。估計銀行的Personal Banker看到這個操作方法會吐血，所以大家可以試試網上銀行或者電話銀行，畢竟機器不會有抱怨。但是這個貸款產品確實是可以這麼用的。 看起來似乎麻煩了一點，但是打幾個電話，多操作幾次，無需額外付任何罰金，就能給來年節省幾千刀的房貸利息，難道不香嗎？ 最後總結一下： Refinance，轉銀行轉貸款，其實是有很多好處的，尤其適用於收入不錯，房子又有增值的貸款人。可以降低目前貸款利率，最重要的是降低月供，月供的降低對於接下來的投資房貸款比較重要。另外也可以拿出資金來繼續投資，基金股票投資或者房產投資都可以，這些都是在為家庭財富做加法。 對於一些由於收入限製無法轉銀行或refinance，但是目前房貸是HELOC的借款人，可以嚐試使用這種方法，無需支付罰金，節省房貸利息。