2021年第一个月的必须操作! HELOC 降低房屋贷款利率的利器 即将过去的2020年，疫情给全球经济和人们生活带来了意想不到的影响。为了支持经济，加拿大央行也做出了前所未有的努力，推出了非常宽松的货币政策，包括降低利率和回购债券这样的量化宽松政策，防止经济因为流动性不足而出现危机。 因此，2020年房贷利率年初年末发生了很大的变化。尤其是三月央行隔夜利率紧急三连降之后，大家回头看看自家利率，真是几家欢喜几家愁。 之前选择浮动利率的笑了，因为利率从3字头降到了1.4%到1.5%左右。 但是2019年、2020年初锁定了固定利率的，利率可能转眼从朋友圈最低变成了朋友圈最高了。 自此接到最多的咨询问题是：“我去年了renew了房贷，2.79%，固定4年，听说现在利率只需要一点几？我有没有办法降低我的利率呢？” 一般而言，解约，重新做贷款（refinance），将整个贷款换成当前低利率，无论留在原银行还是转入新银行，都会有罚金。我们需要具体计算这个操作是否划算。详细方法可参见《需要解除目前高利率贷款合约，重新贷款吗？》 签了固定利率的借款人需要使用利息差法（IRD，Interest Rate Differential）来计算罚金，和三个月利息相比，支付两者中金额较高者。在目前的降息通道下，这个利差法算出来的罚金特别高，因为银行可以通过调整2、3年期posted mortgage rate来操控这个罚金（不是本文重点，借款人也无法改变这个现状，先不赘述）。 高额的罚金还是让很多人望而却步，或者想想觉得麻烦就算了。其实还有一些不支付罚金而降低利率的方法。 一个是Early Renew。适用于房贷合同即将到期的借款人。 如果合同即将到期，可以选择在原银行提前续约，锁定新的低利率，无罚金。不同银行，通常允许提前30-180天提前续约，需要咨询贷款所在银行。 另一个则是灵活使用HELOC (Home Equity Line of Credit, 房屋净值信用额度贷款)和提前还贷额度来降低实际利率。 以下将详细说明具体使用方法。 一、什么是HELOC HELOC是一种用房产做抵押品的循环信用额度，对于大多数借款人而言，通常和传统贷款同时存在。这个额度目前不能超过房价的65%。 基本上加拿大五大银行都提供这个产品，名称各有分别，比如: TD Home Equity FlexLine Scotia Total Equity Plan (STEP) RBC Homeline Plan BMO Homeowner ReadiLine. CIBC Home Power Plan 首先，要确认目前的房屋贷款是否带有HELOC这个功能。可以找出做贷款时和银行签订的贷款合同或者登陆网上银行确认。 举个例子： 若干年前首付35万，贷款65万购买了100万的房产，当时做了HELOC这个产品。若干年后贷款部分归还了本金15万，你会发现有一个额度 Available Line of Credit (LOC)15万可以随时使用。目前大部分银行给的HELOC利率为prime+0.5，也就是2.95%。 HELOC使用的时候按天计息，可以每月只还利息，也可以随时归还本金，没有罚息，同时也不限制使用目的，是非常灵活的贷款产品。 这个产品，对于有加拿大本地报税收入的人随时申请。一些特殊贷款项目，如新移民、海外收入等，目前不少银行已经不再提供此类贷款产品。所以有本地报税收入还是很重要滴。 二、提前还贷条款 第二步，确认目前贷款合同中的提前还贷条款。这个方法要用到的提前还贷条款主要是指“lump-sum payments without prepayment charges”。也就是可以一次性归还本金不需要交罚金的金额。 五大银行中，有些是10%，有些是15%，也有些是20%，和当初选择的贷款产品有关系，具体要看贷款合同。 假设这个提前还贷条款是当初贷款金额的20%，仍用前面的金额举例，目前情况为： 贷款余额 利率 可用LOC额度 50万 2.79% 15万 我们可以用电话银行或者网上银行做一笔lump-sum payment，将65万的20%，也就是13万从LOC中取出来，归还贷款本金部分。然后再跟银行申请把取出的13万LOC做成普通贷款（有些银行叫installment，有些银行叫term），总之可以理解为一条新的独立于原来贷款的新的贷款，这个可以按照目前的低利率做按月分期供款。 假设银行给你的新的贷款利率是1.79%（目前基本可以拿到，再低就要拼RP了），这样操作之后，贷款会变成 贷款Term1余额 利率 贷款Term2余额 利率 可用LOC额度 37万 2.79% 13万 1.79% 15万 也就是说其中13万的贷款利率节省了1%，一年大约节省利息$1,300。一年后再这样操作一次 ，就会有另外一个13万节省$1,300，所以第二年的节省额会是$2,600，如此类推。 三、贷款开始12个月还是日历年？ 提前还贷条款还有一个关键因素，要确认这个提前还贷条款是适用于每个日历年，还是贷款开始后的每12个月。 举例： TD的提前还贷条款： You can make one or more lump-sum payments each calendar year, up to a total of 15% of the original principal amount. . The minimum amount you can prepay is $100. BMO的提前还贷条款： You can make lump-sum prepayments (minimum of $100) each year without a prepayment charge. The maximum of all prepayments per calendar year is up to: • 10% of the original mortgage amount for a smart fixed closed mortgage • 20% of the original mortgage amount for any other kind of closed mortgage RBC的提前还贷条款： You may, once in each twelve month period starting on the Renewal Date or the anniversary of that date, pay up to 10% of the Principal Amount. 这意味着，如果你的贷款在TD或者BMO，那你要赶紧行动起来了。可以趁2020结束之前的最后几个工作日，提前还$13万，用完2020年这个提前还贷额度。2021年1月再去一次性还掉$13万。然后，2021年1月一次性把$26万的LOC利率降低为1.79%，接下去的一年就可以直接节省$2,600利息了。 这样操作之后，到2021年1月，你的贷款利率会变成： 贷款Term1余额 利率 贷款Term2余额 利率 可用LOC额度 24万 2.79% 26万 1.79% 15万 看到这里，可能有人会问，12月我已经用掉了$13万LOC额度了，明年1月哪里还有$13万可以用呢？这里给HELOC的功能敲个重点，这就是HELOC循环贷款额度的好用之处了。12月份还掉的贷款本金部分$13万，马上就会成为LOC可用额度。随时可以再取$13万，再进行一次这样的操作。 回归前面的例子，HELOC使你任何时候可以向银行借到的贷款额一直是当初批准的额度，65万。任何归还进贷款本金的额度，都会累积到LOC的可用额度中。 再来回答一个进阶问题，如果我的贷款确实是HELOC，但是我还没有归还多少本金，没有$13万LOC额度可以用怎么办呢？ 如果你手头有$2万的闲置资金，可以这么操作。用手头的$2万还掉贷款，很快你会看到LOC额度出来$2万；取出$2万LOC再去还贷款，LOC额度再次出来$2万，再去还贷款，如此循环几次，直到用完你的提前还贷额度为止。 理论上，这个$2万应该可以再少一点，就是需要操作的次数更多一些。估计银行的Personal Banker看到这个操作方法会吐血，所以大家可以试试网上银行或者电话银行，毕竟机器不会有抱怨。但是这个贷款产品确实是可以这么用的。 看起来似乎麻烦了一点，但是打几个电话，多操作几次，无需额外付任何罚金，就能给来年节省几千刀的房贷利息，难道不香吗？ 最后总结一下： Refinance，转银行转贷款，其实是有很多好处的，尤其适用于收入不错，房子又有增值的贷款人。可以降低目前贷款利率，最重要的是降低月供，月供的降低对于接下来的投资房贷款比较重要。另外也可以拿出资金来继续投资，基金股票投资或者房产投资都可以，这些都是在为家庭财富做加法。 对于一些由于收入限制无法转银行或refinance，但是目前房贷是HELOC的借款人，可以尝试使用这种方法，无需支付罚金，节省房贷利息。