加拿大安省購房外國買家稅全解析
在加拿大作為非居民,購買房產需要繳納額外的稅賦,也就是非居民投機稅,俗稱“外國買家稅”,一般來說會征收房價的15%。
1. 什麼是非居民投機稅?
非居民投機稅全稱是Non-Resident Speculation Tax,簡稱NRST,是安大略省對外國房地產買家征收的15%稅賦。 NRST適用於2017年4月21日或之後交割房子的所有符合條件的外國買家。比如一棟多倫多100萬加幣的房產,外國買家就需要繳納15萬的NRST稅。
NRST通常通過買方的房地產律師支付。除此之外,在安省買房還需要支付安大略省級土地轉讓稅,在多倫多市買房還要支付適用的多倫多市的土地轉讓稅。安大略省新建或重新裝修的房屋也可能受聯邦商品和服務/協調銷售稅(GST / HST)的約束。
2. 為什麼安大略省強製實施NRST?
安大略省政府表示,為了應對本地對房地產市場的擔憂以及房價的快速上漲,因而實施NRST。其目的是阻止安大略房地產市場的投機活動,特別是外國買家的投機。財政部長在2017年4月27日介紹安省財政預算案時說:“政府擔心非居民投資者 – 主要是出於投機目的購買安大略省的房屋。”有趣的是,該省還沒有引用任何數據或統計數據來支持NRST。
3. 我需要支付NRST嗎?
盡管NRST法規已於2017年6月1日通過,但詳細規定尚未最終確定。然而,所有跡象都表明,這些規則的措辭廣泛地限製外國買家,無論他們是直接購買,通過公司購買,還是借助加拿大公民或永久居民持有產權。
如果您對以下三個問題中的每一個回答“是”,您可能就需要支付NRST費用:
你是外國實體還是外國實體的受托人(“應納稅受托人”)?
根據加拿大移民法,如果您不是加拿大公民或永久居民,您就是“外國實體”。這與您是否為加拿大稅務居民的性質不同。
外國實體包括未在加拿大注冊成立的公司(加拿大證券交易所上市公司除外),在加拿大注冊成立但完全或部分受外國實體控製的公司,以及由外國實體直接或間接控製的收入稅收目的。
如果您是外國實體並且為其他人(實際擁有人)持有該財產的所有權,則您是應納稅受托人。如果您是加拿大公民,加拿大永久居民或為外國實體受益人擁有信托產權的公司(對於房地產投資信托等廣泛持有的投資工具的受托人有例外),您也是應納稅受托人。
舉個例子:
如果四個人一起買安省的一個住宅物業,其中一人是一個獲得該物業的25%份額,且是外國實體,則NRST將適用於轉讓對價的100%。也就是說,15%的外國買家稅,不能免。作為加拿大公民的買方,您需要與外國實體共同負責支付NRST。
因此,如果您與除配偶以外的其他人購買房產,請檢查他們是否是外國實體,外國公司或應稅受托人。如果需要其它人共同購買,才有資格獲得貸款,而該人是外國實體,應該就後果谘詢律師的建議。
請注意,NRST也適用於未注冊的外國買家實權轉讓(unregistered transfers of a beneficial interest to foreign buyers)。例如,如果加拿大公民最初購買物業沒有被要求支付NRST,並且隨後給外國實體提供實際權益而不將其歸為所有權,則可能發生這種情況。
為了協助執行NRST,政府已經在2016年5月5日之後強製要求提供買方公民身份,移民身份和任何受益人信息的聲明。此聲明在房屋交割前必須提交。
你是否正在購買6個以下單元的住宅物業?
NRST適用於購買包含一個以上、六個以下獨立單元的住宅物業,例如獨立和半獨立式住宅,聯排別墅和公寓單元。
這也包括雙鏈,三鏈,四鏈,五鏈和六鏈。同時購買六個以上單位的買家(例如公寓中的多個單位)應該就NRST是否適用谘詢律師。
NRST不適用於多住宅出租公寓,農用地或商業用地。
您是否在大金馬蹄地區內購買?
NRST適用於大金馬蹄地區,是大多倫多周圍的地區,由以下城鎮組成:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington和約克。
4. 有豁免嗎?
是。以下幾類人可能被豁免:
1)已經被安省省提名項目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申請人士;
2)已經取得難民身份的人士;
3)本人為外國人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。
5. 如果我支付了NRST,後來成為居民或公民,是否可以退?
是。NRST支付的退款可用於:
1)買房後4年內成為公民或永久居民;或者
2)留學生購房後在政府認可的大學或學院以全日製身份學習2年以上;或者
3)工簽的外國人購房後在安省合法工作超過1年。
根據聯邦所得稅和GST / HST有關房地產問題的經驗,外國實體必須有足夠的文件證明其有資格獲得回扣。
6. 你有NRST顧慮嗎?
NRST對希望在安大略省購房的人有重大影響。然而,由於缺乏數據和明確的規則,這是被強加的,更不用說立法了。
如果您已經支付或不知道是否該支付NRST,仍有顧慮,請聯係我們。
文章來源:王珂會計師事務所。
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