加拿大统计局（StatCan）近日发布的一份关于机构投资者在租赁市场占比的报告，被经济学家和评论人士批评为“严重脱离现实”。报告通过其自创的计算方法得出一个惊人结论：加拿大房地产市场可能是全球“竞争最完美”的行业之一。该结论随即遭到强烈质疑，被指为“鲁莽”且“比无用更糟糕”。


“完美竞争”的结论：用存量掩盖了流量的真相

报告的核心数据源于Herfindahl-Hirschman指数（HHI），该指数通常用于衡量市场竞争程度。StatCan以物业的“评估价值”作为市场份额的替代指标，计算出多伦多和温哥华的HHI指数仅为6.1，远低于美国联邦贸易委员会设定的1500分界线。报告据此认为市场“不存在集中度”，甚至称得上“接近完美竞争”。

然而，批评者指出该方法存在致命缺陷。首先，报告使用“存量”（Stock）数据，即历史上所有房产的总价值，这严重稀释了机构投资者的影响力。当聚焦于“流量”（Flow）数据——即2011年后新建的租赁物业时，情况截然不同：在新不伦瑞克省和新斯科舍省，机构投资者所占评估价值高达61.5%和63.1%，这已构成事实上的“市场主导”。

其次，以评估价值替代实际单元数，导致统计结果严重失真。由于机构投资者往往持有价值较低的公寓单元，而散户房东拥有价值更高的独立屋，在评估价值维度上，机构的市场份额被人为“缩小”了，掩盖了其在特定细分市场中的实际控制力。

边际定价：少数交易决定了所有人的房价

StatCan的结论还忽视了一个关键概念：边际定价（Marginal Pricing）。房价并非由所有存量业主决定，而是由市场上最新成交的那一小部分交易决定的。即使机构投资者在总存量中占比不高，只要它们集中买入特定区域的新建公寓，其成交价就会成为周边所有同类房产的“定价锚点”，从而推高整个社区的估值。

报告自己也承认，“在特定社区或特定类型的住宅中可能存在市场集中”，却又以“整体不集中”的结论将其轻描淡写地带过。

苦果已现：年轻人被迫出走，住房梦碎

当政策制定者依据此类报告认为市场“健康”时，代价正由年轻一代承担。在多伦多，超过19套出租单元中就有1套空置，但机构宁愿空置也不愿降价，与急需住房的年轻人进行一场“谁先扛不住”的博弈。结果显而易见：越来越多的年轻人被迫离开多伦多，甚至离开加拿大。

StatCan的这份报告在方法论上“钻了牛角尖”，却在事实上忽略了当代年轻人所面临的残酷住房竞争。当统计结论与数百万人的租房痛苦完全脱节时，这份报告提供的不是真相，而是一种危险的安慰剂——它让决策者误以为市场正在自动调节，而现实是，一场代际间的住房危机正在数据盲区中加速恶化。

来源：

https://betterdwelling.com/canadas-latest-real-estate-investor-report-isnt-just-bad-its-reckless/

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