“加拿大地产泡沫要破了” “加拿大次贷危机来了”“地产市场要崩盘了”。。。随着某上市地产金融公司股票价格的巨幅波动，人们开始关系起加拿大的房产金融安全问题了。所有的传言，预测，担心，甚至盲动，都来自于对一个知识点的无知：加拿大房产金融安全体系与美国是完全不一样的。贪婪或恐惧，多来自于对事物本质的不了解，听完我介绍美加房产金融安全体系的对比，你就知道了，没啥可担心的。 早在2014年，加拿大唯一的国企房产金融公司CMHC （加拿大按揭和住房公司），将美加房产金融安全做了一个详细对比，题目是Comparing Canada and U.S. Housing Finance Systems 网页链接如下： https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm 首先，CMHC是加拿大的国企/Crown corporation，在保障房产金融体制安全，并为房产金融提供充足资金方面发挥着巨大作用，而美国的“两房”在次贷危机之前属于私营机构。CMHC不仅承作贷款违约保险，更重要的是“监制”按揭资产证券化，为房地产贷款注入源源不断的资金。美国的金融监管，政出多门，联邦对商业银行的监管是通过OCC，FDIC，美联储，而在各州注册的银行归州政府监管，例如，中国银行纽约分行的监管当局是OCC/货币监理署，中国工商银行纽约分行的监管单位是纽约州金融管理局。加拿大金融机构，含商业银行和信托投资公司，监管机构都是OSFI，监管标准统一。美国联邦政府授意“两房”通过贷款支持低收入者成为房主，但在加拿大，没有政府或金融机构支持低收入者成为房主，买房面前，人人平等，没有补贴、优惠，劫富济贫。 在加拿大，如果首付低于20%，联邦监管下的金融机构依法必须投保贷款违约保险。而美国的法律，并不强制要求首付不足20%的贷款投保违约保险，但是，除非投保违约保险，否则“两房”不会收购此类按揭贷款资产。 美国和加拿大的按揭贷款资产质量，是两国房产金融安全方面区别最大的地方。以2014年第二季度为例，加拿大拖期房贷的比例是0.28%，而同期的美国拖期房贷的比例却高达2.31%，美国是加拿大的8倍。直到今天，加拿大商业银行房贷拖期的比例也相当低，据银行公会的CBA统计，2017年2月六大银行的房贷迟付率依然是0.28%。 如果加拿大人的房贷违约，按照加拿大的法律，银行有权追缴借款人所有个人财产直至借款人宣布个人破产，只有一个省例外，即，“full-recourse” loans。而美国法律，由于消费者保护，银行只能从房产上追缴房贷欠款人，如果房产出售，偿还房贷后银行依然有损失，银行不能再追索借款人的其他个人财产。从这一点上看，美国虽然保护了消费者，但却给国家的房产金融安全带来的巨大隐患。这也是美国房贷违约率高的重要原因。 说到这里，我们完全有理由给加拿大的房贷金融安全打100分，但是，加拿大是有次贷的，即使没有次贷证券化的市场，这个小小的隐忧，也要扣5分。 在美国，承做次贷的金融机构，市场占有率近1/4.，而加拿大做次贷房贷的金融机构市场占有率非常低，只有近1/20。 普通消费者，谈“次贷”色变，主要是因为2008年金融风暴阴影。“次贷”蔓延到全世界，威力巨大，那是需要条件的,最关键的条件之一就是“次贷”证券化之后能够销往全世界，以及此类证券对应的按揭贷款是否出现了大规模违约。从下图美加两国按揭资产证券化的承办机构，业务流程来看，加拿大是非常保守的，可以说“次贷”是没有可能变成债券的，更不可能危及全世界。 加拿大房地产金融系统的安全性，我给打95分，不足满分的地方，问题出在贷款金融机构。早在2009年，我写的《银行英语词汇通》一书中，我认为，美国的次贷危机，就是消费者的无知，贷款中介机构的欺诈（做假文件），以及贷款金融机构的贪婪造成的。加拿大的房贷安全问题集中在极少数房贷金融机构纵容假文件上。相信资本市场会对这种贪婪行为进行校正。加拿大贷款经纪行业的监管单位是各省的财政厅，监管不力加重了隐患。 我在中国大陆，中国香港，美国纽约，都工作过，设身处地经历过香港金融风暴和美国次贷危机。我对加拿大的房地产金融体制有十足的信心。见过在金融安全方面保守的国家和做法，但真没见过比加拿大更保守和稳健的国家。CMHC是国企，政府让他们去承担风险，服务社会的，像另一家国企邮局一样，服务好国家就好了，国家并没有期望国企也能赚钱。但是，CMHC 虽然保守但经营有方，每年都能实现巨额盈利，我说的是巨额，不是敷衍维持收支平衡哦。 CMHC在2017年5月9号公布了2016年收入情况，年收入，净收入14亿加元。 看到是一个市场占有率1.36%的贷款金融金融机构在资本市场上被做空者追杀，你就吓得把自己的房子卖了，卷起毯子露宿街头，等地产市场崩盘后再把房子买回来，呵呵，估计要一直露宿街头了。 比房产金融更安全的是加拿大房地产市场本身。2011年人口普查结果，加拿大人房屋自有率69%；加拿大按揭协会统计，加拿大房主平均拥有净房权70%， 即，房屋市价减掉贷款余额后的房权。这两个70% 决定了，加拿大的二手房市场上，卖家永远坐在driver seat上，卖家被迫低价卖房，或由银行收回止赎权并拍卖的比例低得无法统计。只要房价下跌，卖家停止卖房，房价就会止跌回升。2008年，全球经历了严重的次贷危机，加拿大房地产价格经受住了严峻的考验，其中的道理就是：加拿大金融体制极度保守；加拿大人房屋自有率近70%，房价下跌时卖家因所持房屋净值高达70%，因此不愿被迫低价卖房。美国人的家庭主要自住房产的按揭贷款利息支出是可以抵减当年收入所得税的，因此，美国人很多家庭都自愿维持高额房贷余额。加拿大人主要自住房的按揭贷款利息不能抵税，没有税收优惠刺激，因此加拿大人从税务上考虑，也要尽快付清自住房按揭贷款。所以，加拿大房主手中的净房权比例高达70%，是加拿大房地产安全的定海神针。 很多人质疑，不相信加拿大的房地产这么有生命力，人口比美国少多了，GDP比美国低多了，甚至所得税也比美国高，凭啥房子值这么多钱？巴菲特在购并企业的时候，只看企业的内在价值，他相信市场先生的定价一定是忽高忽低的，不用理会，内在价值高过价格就可以买。加拿大房地产的内在价值，就是安全、保守、稳定和抗跌。股市和楼市一样，看市场冷热决定买或是卖的人，是因为不理解其内在价值。不用劝人买或卖，最后市场先生会告诉我们，谁自作聪明，谁能看出内在价值。市场价格波动绝对是好事，把闹闹哄哄的投机者赶出市场，给裸泳的贷款机构亮亮相，好事儿。市场先生把价格调回来只是时间的问题，慌啥。 作者微信 henry-bmo