在房地产交易里，很多人以为“毁约最多赔定金”，但现实往往没那么简单。安省一宗最新判决再次提醒市场参与者：一旦签署买卖协议却未能完成交易，买家承担的风险可能远超想象。该案中，一名买家未能完成一笔总价838.5万加元的密西沙加房产交易，最终被法院判令支付约183.5万加元差价损失，再加上55万加元持有成本，以及利息和诉讼费用，总金额相当可观。
签了协议却没交房，差价谁来承担？
事情起因于2023年5月，双方签署房屋买卖协议（APS），约定分阶段支付定金，并完成后续交割。由于买家未能在原定交割日完成交易，双方曾协商延期，并支付额外定金及按日补偿款，但最终交易仍未完成。卖家随后将物业再次挂牌，并以655万加元售出。
在法律上，如果买家违约未能完成交易，卖家通常可以没收定金，并有权就损失继续追讨赔偿。所谓“损失”，核心就是卖家失去了与原买家约定的交易利益。如果市场走低，重新出售价格低于原合同价，那么两者之间的差额，就可能由违约买家承担。这正是本案中183.5万加元差价损失的由来。
市场下行时，卖家必须做到什么？
不过，卖家并非可以“坐等赔偿”。法律要求其采取合理措施减轻损失，也就是常说的“减损义务”。通常体现为：尽快重新挂牌、合理定价、积极推广，争取以当时市场条件下的最佳价格出售。
本案中，买家唯一的抗辩理由正是卖家未尽到减损义务。买家认为，卖家应提供专家意见说明市场状况，并在挂牌初期设定更低价格；同时，卖家本应接受一份700万加元、附带200万卖方贷款的报价。
但卖家则提交证据显示：违约两周后即以原挂牌价重新上市，期间多次下调价格并有讨论记录；考虑过出租方案；通过MLS系统及面向高端买家的杂志进行推广。更关键的是，买家并未提供任何房产估价报告来证明该物业低于市场价出售。尽管法院已给予时间补充材料，买家仍未能提交新的证据。
光说不够，举证责任在买家
在程序上，卖家申请了简易判决。法院指出，只要不存在需要完整审理的重大事实争议，便可直接作出裁决。想要阻止简易判决的一方，必须拿出实质证据，而不是停留在指控或否认层面。
法官明确表示，虽然本案金额巨大，但这并不意味着必须开庭审理。相反，这正是需要“拿出王牌，否则承担后果”的情形。最终，法院认定买家未能证明卖家在减损方面存在不合理行为，因此应承担合同价与实际成交价之间的全部差额，以及双方认可的持有成本、判前判后利息和约2万加元的诉讼费用。
高端物业交易，风险更集中
这起案件再次强调，在高价物业交易中，一旦毁约，潜在损失往往以百万计。市场下行时，价格波动带来的差额尤为明显。对买家而言，如果无法按时完成交易，后果不仅是损失定金，更可能承担整笔差价。对卖家来说，只要能够证明自己已采取合理、积极的转售措施，就有机会获得完整赔偿。
房地产交易从来不是“试试看”的游戏。签约之前评估资金安排、融资风险和市场环境，远比事后在法庭上争论是否尽到减损义务来得重要。
来源链接：
https://realestatemagazine.ca/failed-home-purchase-leads-to-1-8m-judgment-against-buyer/
