在房地產交易裏，很多人以為“毀約最多賠定金”，但現實往往沒那麼簡單。安省一宗最新判決再次提醒市場參與者：一旦簽署買賣協議卻未能完成交易，買家承擔的風險可能遠超想象。該案中，一名買家未能完成一筆總價838.5萬加元的密西沙加房產交易，最終被法院判令支付約183.5萬加元差價損失，再加上55萬加元持有成本，以及利息和訴訟費用，總金額相當可觀。
簽了協議卻沒交房，差價誰來承擔？
事情起因於2023年5月，雙方簽署房屋買賣協議（APS），約定分階段支付定金，並完成後續交割。由於買家未能在原定交割日完成交易，雙方曾協商延期，並支付額外定金及按日補償款，但最終交易仍未完成。賣家隨後將物業再次掛牌，並以655萬加元售出。
在法律上，如果買家違約未能完成交易，賣家通常可以沒收定金，並有權就損失繼續追討賠償。所謂“損失”，核心就是賣家失去了與原買家約定的交易利益。如果市場走低，重新出售價格低於原合同價，那麼兩者之間的差額，就可能由違約買家承擔。這正是本案中183.5萬加元差價損失的由來。
市場下行時，賣家必須做到什麼？
不過，賣家並非可以“坐等賠償”。法律要求其采取合理措施減輕損失，也就是常說的“減損義務”。通常體現為：盡快重新掛牌、合理定價、積極推廣，爭取以當時市場條件下的最佳價格出售。
本案中，買家唯一的抗辯理由正是賣家未盡到減損義務。買家認為，賣家應提供專家意見說明市場狀況，並在掛牌初期設定更低價格；同時，賣家本應接受一份700萬加元、附帶200萬賣方貸款的報價。
但賣家則提交證據顯示：違約兩周後即以原掛牌價重新上市，期間多次下調價格並有討論記錄；考慮過出租方案；通過MLS係統及面向高端買家的雜誌進行推廣。更關鍵的是，買家並未提供任何房產估價報告來證明該物業低於市場價出售。盡管法院已給予時間補充材料，買家仍未能提交新的證據。
光說不夠，舉證責任在買家
在程序上，賣家申請了簡易判決。法院指出，隻要不存在需要完整審理的重大事實爭議，便可直接作出裁決。想要阻止簡易判決的一方，必須拿出實質證據，而不是停留在指控或否認層面。
法官明確表示，雖然本案金額巨大，但這並不意味著必須開庭審理。相反，這正是需要“拿出王牌，否則承擔後果”的情形。最終，法院認定買家未能證明賣家在減損方面存在不合理行為，因此應承擔合同價與實際成交價之間的全部差額，以及雙方認可的持有成本、判前判後利息和約2萬加元的訴訟費用。
高端物業交易，風險更集中
這起案件再次強調，在高價物業交易中，一旦毀約，潛在損失往往以百萬計。市場下行時，價格波動帶來的差額尤為明顯。對買家而言，如果無法按時完成交易，後果不僅是損失定金，更可能承擔整筆差價。對賣家來說，隻要能夠證明自己已采取合理、積極的轉售措施，就有機會獲得完整賠償。
房地產交易從來不是“試試看”的遊戲。簽約之前評估資金安排、融資風險和市場環境，遠比事後在法庭上爭論是否盡到減損義務來得重要。
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https://realestatemagazine.ca/failed-home-purchase-leads-to-1-8m-judgment-against-buyer/
