经历了两年加息冲击与成交冻结之后，温哥华房地产市场正进入一个新的阶段。它既不是全面复苏，也不是崩盘下跌。接下来市场如何演化，越来越不取决于新闻标题和短期情绪，而是取决于几组变化缓慢却决定长期方向的基本面力量。真正影响温哥华楼市的，是人口变化、住房交付速度与家庭能否承担月供。
这一次，市场卡住的不是房价，而是成交能力
过去人们习惯用房价涨跌理解楼市周期，但真正的周期从来不是价格本身，而是市场能否顺利完成交易。当前温哥华市场成交量仍低于长期平均水平，库存有所回升，租金依旧坚挺，但购房资格与月供压力限制了大量潜在买家入场。这造成了一个看似安静却并未失去张力的市场状态，需求没有消失，只是被迫延后。也正因如此，温哥华没有出现大幅价格塌陷，而是进入了“低成交、缓调整”的新阶段。
人口仍在支撑需求，住房压力并未真正消散
即便近期人口净增长放缓，但温哥华的人口基数依然高于疫情前水平，而新增人口更多首先进入租房市场，推高租赁需求并延缓购房时间。家庭数量持续增加意味着真实住房需求依然存在，只是从“立即买房”转变为“先租后买”。这种需求被压抑而未消失的状态，使得市场底部始终存在支撑，也解释了为何价格调整始终温和而非剧烈。
供应的真正问题，是交付速度太慢
温哥华住房供应的长期难题从来不是“是否动工”，而是“何时交付”。从立项审批到竣工交房往往需要多年时间，而当下开发商正同时面对融资成本上升、建筑费用上涨和预售门槛提高的多重压力，项目周期被进一步拉长。一些计划中的项目被推迟甚至暂缓，导致纸面上的供应与现实中的可入住住房之间始终存在缺口。尤其在首次购房者可负担的价格区间，新房交付更显缓慢，这使得供需错位仍未真正被修复。
真正限制市场回暖的，是家庭月供负担
当前温哥华市场最大的约束不在房价本身，而在按揭月供。即便房价有所回落，高利率依旧让新买家的每月还款水平远高于疫情前，贷款资格收紧，入场门槛提高。许多潜在买家仍在观望，而现有业主由于持有较低利率贷款，也缺乏出售动机。结果是房源不愿轻易降价，买家又难以承受成本，成交自然维持在低位运行。
数据揭示的是缓慢再平衡，而不是剧烈反转
最新市场数据已经说明温哥华正在通过低成交量消化压力，而非通过暴跌价格出清市场。成交量处于多年低位，基准房价仅温和回落，库存虽有所回升但仍未进入明显供过于求区间。高价房库存上升更快，而家庭型与入门型住房依然偏紧。整个市场正处于缓慢再平衡阶段，时间正在取代价格成为主要调节工具。
下一轮周期不会是暴涨暴跌，而是缓慢松动
综合人口趋势、供应节奏与月供压力，温哥华下一轮房地产周期更可能呈现渐进式回暖，而非过去那种剧烈波动的循环。当利率逐步回落、积压需求释放、在建项目陆续交付，市场将逐步恢复活跃度，但这一过程更像冰层缓慢融化，而不是瞬间解冻。
温哥华楼市并未失灵，它只是被三道现实闸门暂时锁住。真实需求仍在，房屋交付缓慢，家庭月供压力尚未缓解。当这三道闸门逐步松动，市场才会重新流动起来。真正看懂温哥华房地产，不靠预测，而靠理解这些缓慢却决定方向的基本面力量。
来源：https://realestatemagazine.ca/opinion-inside-vancouvers-next-housing-cycle-demand-supply-and-affordability/