国际清算银行警告说，全球房市正在形成风险，而自2020年以来房价上涨，大部分原因在于各国央行实施的货币政策，类似的政策在各国复制，未来如果不能提高利率并降低杠杆，房市风险可能会带来巨大的经济威胁。
全球房价不寻常的上涨
在过去的40年里，一般来说，当经济遭受到巨大冲击之后，就会出现房价下跌的情况，这种下跌通常会持续4个季度。
然而在疫情期间，尽管经济衰退，但房价却出现了不寻常的高涨，完全忽略了经济低迷的影响。
研究人员震惊地写道：“房价在疫情期间甚至都没有出现过暂时的下降”。
而在最近的经济衰退中也出现了另一个异常现象——信贷紧缩。通常来说，人们会减少他们在经济衰退期间的杠杆率。
但各国央行却通过货币政策向市场注入了大量流动性，让廉价信贷充斥市场，导致更多人在低利率的刺激下进入房市，家庭负债增加。这可能是历史上唯一一次增高家庭负债率的衰退。
报道称：“至少40年来，房价从未有过这样的表现。”
宽松的货币政策下，房价飙升
研究人员解释说，全球房地产价格上涨有几个原因。
在疫情封锁引发经济衰退之后，经济反弹的速度比预期要快得多。而在疫情期间，由于几乎没有什么机会进行消费和娱乐，因此家庭储蓄猛增。
当人们有更多的储蓄，家庭流动性资产状况强劲，并且央行实施宽松的货币政策，异常宽松的融资条件进一步提振了住房需求。
低借贷成本不仅刺激了自住房的销售，大量投资者也看到了以低利率借款并将其转化为租金收益的套利机会。
在2020年全球降息之后，投资者开始发力。像加拿大这样的国家现在有超过四分之一的房屋销售都是由投资者推动的，在很多社交媒体，例如TikTok上，都有很多博主在解释如何利用房地产赚钱。
坏消息：全球房价正在同步
国际清算银行的研究人员观察到全球房价有同步的趋势——这从来都不是一个好兆头。
同步就意味着资产开始表现相似，这是典型的非生产性经济，代表资本已经过剩。
在这种情况下，无论房子在哪里，无论是在郊区还是城市，房价都在上涨。
而且，房价同步意味着正在形成更大的风险。因为这说明资产有类似的驱动因素，它们往往会以同样的方式做出反应。
这与多元化完全相反，多元化是通过分散风险来减轻某个单一因素影响。
而同步化则是将全球资产变成一系列多米诺骨牌，当关键因素受到影响时，整副牌可能都将倒塌。
国际清算银行的研究人员写道：“房价的国际同步性得到加强。现在，超过60%的房价变动可以用一个共同的全球因素来解释。导致同步性加强的一个原因是，这种流行病确实是全球性的，因此在全球范围内引发了类似的政策反应，并使收益率曲线趋于平坦。”
换句话说，货币政策推动了全球房价的同步性。全球各国的央行并没有因地制宜，而是采取了相似的政策，这就导致形成了相似的环境。
全球房地产下行风险增加
国际清算银行警告说，从这种泡沫环境过渡到更稳定的环境并非易事。房地产下行风险正在增加，可能会出现以下三种情况之一：
1.房价停滞，收入赶超。
对于自2020年以来房价上涨超过 50% 的市场(例如加拿大)，这种情况显然是不切实际的。然而，如果房价能停滞不前，将导致最小的经济影响。
2. 房价继续上涨，繁荣继续。
想要做到这一点，通货膨胀必须非常迅速地减少，这样利率才能降低。这在短期内是好事，会在一段时间内提振房地产行业和经济。
但这也会增加投机性需求和资源错配，未来可能会导致更严重的问题。凯投宏观最近警告说，如果加拿大走这条路，让房价继续上涨，这将把一个小的问题变成巨大的危机，甚至可能引起金融危机。
3. 房价突然大幅反转。
如果通货膨胀率随利率上升，房价将出现突然且巨大的反转。这是最坏的结果，并且往往会随着缓慢的加息而发生。
更高的利率、更低的杠杆
国际清算银行认为，最好的结果就是通过提高利率和降低杠杆来实现。措施包括减少投机行为，减少需求。
但加拿大政府的计划则恰恰相反，加拿大计划增加更多需求。
加拿大并不是唯一一个违背逻辑的国家，英国也加入了该行列。英国计划提高杠杆并减少贷方的责任。
国际清算银行的研究人员表示：“除了稳定通胀外，逐步提高利率有助于遏制投机过度行为。”
换句话说，提高利率并且逐步降低杠杆才是挽救房市的最佳方式。
