加拿大楼市出现一个非常反常、却越来越难忽视的信号：开发商手里“已经建完但卖不出去的新房”，在 2025 年 12 月冲到历史最高水平。对一个长期依赖“预售先卖、卖够才开工”的市场来说，这相当于警报灯亮起——现房堆积意味着买家承接力不够、资金周转变慢、价格的硬度开始被库存测试。
库存破纪录，不是“多了点”，是结构变了
数据显示，全国范围内“已完工且未售出”的新房数量在 2025 年 12 月升至约 18,998 套，同比暴增约 35.5%，并且超过了 1991 年初的历史峰值。这不是一次普通的波动，更像是供需节奏发生了变化：以前是楼还没建好就卖出大半，现在是楼建好了却卖不动，开发商被迫把“库存风险”真正背到了自己身上。
最关键的一刀：一半库存集中在多伦多和温哥华
更刺眼的是，接近一半的空置现房，集中在两个传统“最不缺买盘”的核心市场——多伦多与温哥华。过去大家习惯了这两个城市库存薄、价格硬，但现在同样出现大量“建好却空着”的单位，说明问题不只是“其他城市供过于求”，而是核心城市的购买力也在明显降速。换句话说：不是房子不够，而是能接盘的人，变少了。
多伦多：投资盘主导的预售逻辑正在失灵
多伦多区域的“已完工未售出”库存在 2025 年 12 月升到约 3,975 套，同比增加约 56.8%。而多伦多预售长期由投资者主导，很多项目依赖投资者提前锁定来推动开工。当现房开始堆积，意味着“预售那套老模式”正在卡壳：终端自住买家对价格更敏感、对贷款成本更敏感，也更愿意继续观望。库存上来，会直接逼迫开发商在定价、优惠、交付后运营上做更激进的调整。
温哥华：人口更少，却背着更大的现房压力
温哥华同样出现罕见的高库存：2025 年 12 月约 5,458 套“建成未售”，同比上升约 35.8%，接近历史最高点。更微妙的是：温哥华人口规模不到多伦多的一半，却有更多的空置现房。这意味着对当地市场来说，库存压力更“重”，价格再想完全靠稀缺叙事支撑，难度会明显增加。
空置税“豁免”让库存更耐扛，但时间不是无限的
不少人会问：空着不卖，会不会被税逼着降价？现实是，很多地区对“正在挂牌出售的新房”存在豁免或特殊处理，等于降低了开发商持有库存的短期成本。问题在于，这类豁免不是万能护盾：哪怕税压被缓冲，资金成本、利息、管理费、营销费用都在持续消耗；更重要的是，如果销售持续低迷、在建项目继续交付，库存只会越堆越高，最终还是会把价格谈判权推向买方。
对市场意味着什么：价格“粘住”，但下行压力在排队
这类现房库存创纪录，通常会带来三种连锁反应：第一，开发商更依赖促销与让利（升级包、返现、佣金、分期等）来换成交；第二，二手市场会被迫跟着调整，因为买家会拿新房优惠做对比；第三，若成交继续疲软，未来开工与土地交易可能降温，从而影响建筑业与相关就业。短期房价可能仍“粘住”，但库存一旦持续累积，价格就很难一直硬扛。
一句话总结：这不是“卖得慢”，而是“买方重新掌握定价权”的前奏
当“现房空置”在核心城市都开始堆起来，市场就进入了一个更现实的阶段：房价能不能守住，不再取决于情绪，而取决于库存能不能被消化、资金链能不能扛住、买家愿不愿意在当下价格出手。接下来几个月，如果成交没有明显回暖，这批堆积的现房，很可能会成为推动价格松动的第一张多米诺骨牌。
来源：
https://betterdwelling.com/canadian-developers-sit-on-record-unsold-homes-half-in-toronto-vancouver/