加拿大樓市出現一個非常反常、卻越來越難忽視的信號：開發商手裏“已經建完但賣不出去的新房”，在 2025 年 12 月衝到曆史最高水平。對一個長期依賴“預售先賣、賣夠才開工”的市場來說，這相當於警報燈亮起——現房堆積意味著買家承接力不夠、資金周轉變慢、價格的硬度開始被庫存測試。
庫存破紀錄，不是“多了點”，是結構變了
數據顯示，全國範圍內“已完工且未售出”的新房數量在 2025 年 12 月升至約 18,998 套，同比暴增約 35.5%，並且超過了 1991 年初的曆史峰值。這不是一次普通的波動，更像是供需節奏發生了變化：以前是樓還沒建好就賣出大半，現在是樓建好了卻賣不動，開發商被迫把“庫存風險”真正背到了自己身上。
最關鍵的一刀：一半庫存集中在多倫多和溫哥華
更刺眼的是，接近一半的空置現房，集中在兩個傳統“最不缺買盤”的核心市場——多倫多與溫哥華。過去大家習慣了這兩個城市庫存薄、價格硬，但現在同樣出現大量“建好卻空著”的單位，說明問題不隻是“其他城市供過於求”，而是核心城市的購買力也在明顯降速。換句話說：不是房子不夠，而是能接盤的人，變少了。
多倫多：投資盤主導的預售邏輯正在失靈
多倫多區域的“已完工未售出”庫存在 2025 年 12 月升到約 3,975 套，同比增加約 56.8%。而多倫多預售長期由投資者主導，很多項目依賴投資者提前鎖定來推動開工。當現房開始堆積，意味著“預售那套老模式”正在卡殼：終端自住買家對價格更敏感、對貸款成本更敏感，也更願意繼續觀望。庫存上來，會直接逼迫開發商在定價、優惠、交付後運營上做更激進的調整。
溫哥華：人口更少，卻背著更大的現房壓力
溫哥華同樣出現罕見的高庫存：2025 年 12 月約 5,458 套“建成未售”，同比上升約 35.8%，接近曆史最高點。更微妙的是：溫哥華人口規模不到多倫多的一半，卻有更多的空置現房。這意味著對當地市場來說，庫存壓力更“重”，價格再想完全靠稀缺敘事支撐，難度會明顯增加。
空置稅“豁免”讓庫存更耐扛，但時間不是無限的
不少人會問：空著不賣，會不會被稅逼著降價？現實是，很多地區對“正在掛牌出售的新房”存在豁免或特殊處理，等於降低了開發商持有庫存的短期成本。問題在於，這類豁免不是萬能護盾：哪怕稅壓被緩衝，資金成本、利息、管理費、營銷費用都在持續消耗；更重要的是，如果銷售持續低迷、在建項目繼續交付，庫存隻會越堆越高，最終還是會把價格談判權推向買方。
對市場意味著什麼：價格“粘住”，但下行壓力在排隊
這類現房庫存創紀錄，通常會帶來三種連鎖反應：第一，開發商更依賴促銷與讓利（升級包、返現、傭金、分期等）來換成交；第二，二手市場會被迫跟著調整，因為買家會拿新房優惠做對比；第三，若成交繼續疲軟，未來開工與土地交易可能降溫，從而影響建築業與相關就業。短期房價可能仍“粘住”，但庫存一旦持續累積，價格就很難一直硬扛。
一句話總結：這不是“賣得慢”，而是“買方重新掌握定價權”的前奏
當“現房空置”在核心城市都開始堆起來，市場就進入了一個更現實的階段：房價能不能守住，不再取決於情緒，而取決於庫存能不能被消化、資金鏈能不能扛住、買家願不願意在當下價格出手。接下來幾個月，如果成交沒有明顯回暖，這批堆積的現房，很可能會成為推動價格鬆動的第一張多米諾骨牌。
來源：
https://betterdwelling.com/canadian-developers-sit-on-record-unsold-homes-half-in-toronto-vancouver/