來源：鳳凰網財經綜合
意在補充中國傳統養老方式的金融創新型產品——老年人住房反向抵押養老保險，也就是“以房養老保險”，將從目前的試點擴大到全國範圍開展。目前社會熱議不斷。
何為以房養老？簡言之即用房屋抵押的方式獲取定額養老金。
以房養老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機製的一項重要補充。
有三種操作模式：
倒按揭：起源於荷蘭，成熟於美國，以房養老中最主要的形式，抵押給銀行以獲得養老金
住房租換：出租地段好的房子，然後再租入相對低價的房子
售後回租：出售給特定的機構，然後再用養老金支付租金
8月8日，銀保監會表示，即日起，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國範圍，進一步深化商業養老保險供給側結構性改革，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求。
試點四年仍“遇冷”，因為存在許多與目前市場不適應的地方。
2013年國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，“以房養老”政策將於2014年上半年試行推廣。但從2014年至今的4年實踐期間，以房養老保險的市場參與度並不高。
當前以房養老保險進展緩慢，有多方面的原因：
1.傳統觀念的影響。在中國傳統文化背景下，老年人在置辦家業、庇護子孫的代際價值觀影響下，房產作為家庭重要財產要留給子孫後輩，不會輕易出售或抵押來滿足自身的養老需求。相對於依靠以房養老保險，老年人更願意相信“養兒防老”的傳統養老方式，把房產留給子女，由子女來養自己的老。
2.實際操作難度大。因為房價升值預期不穩定，估值有較大難度，而金融機構出於風險考量，對老年人房產的評估價往往低於或者說滯後於市場交易價，且養老金領取沒有考慮通脹因素，其他現金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等方面也尚不完善。
3.交易環境不成熟。以房養老保險的中間各環節也存在各種各樣的風險，相關法律製度存在缺失，對於投保人以及保險機構的法律保障尚且不足。以房養老保險產品設計複雜，風險分散機製不完善，投保人和保險公司存在信息不對稱。此外，還需防止一些不法分子借‘以房養老’的名義對老年人進行金融詐騙”。
撫養比降低，養老現狀嚴峻，“以房養老”的剛需群體正在擴大。
中國養老的缺口問題一直很嚴重。
一方面，老齡化問題凸顯，老年人對於醫療保健、康複護理等服務的剛性需求也日益增加。
根據民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億，中國60歲以上老年人口2033年前後將翻番到4億，到2050年左右將達到全國人口的1/3。由於上世紀70年代以來獨生子女較多，將來“四二一”家庭結構比較普遍，一對夫妻要撫養一個子女，照顧四個老人。目前全國失能和部分失能老年人約4000萬人。
另一方面，近年來中國養老金的上調幅度正不斷走低，從2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。
根據《中國社會保險發展年度報告2016》，2016年，我國企業養老保險的撫養比為2.8：1，即平均每個領取養老金的人需要2.8個參保企業員工來供養，而2011年的撫養比為3.16：1。撫養比的降低意味著我國城鎮職工人均養老壓力在不斷增大。
2016年，全國企業養老保險月人均繳費基數為3605元，而企業離退休人員每個月能領養老金2373元，其中離休人員能達到5869元。
在中國人民大學教授薑向群看來，中國有100萬個失獨家庭，且每年以約7.6萬個的數量持續增加。自上世紀八十年代以來，出國定居在國外的人數也在快速增加，其中包括不再需要國內父母的房產，也不方便照顧父母晚年生活的部分人群，“以房養老”的剛需群體正在擴大。
《中國養老金融調查報告2017》數據顯示，我國有71.1%的調查對象養老資產儲備在50萬元以內，在未做任何儲備的人群中，有接近18%的人年齡在40歲-59歲，這個群體臨近退休，未來生活面臨較大挑戰，房產等固定資產或可成為養老儲備的重要補充。
上述報告中還顯示，我國1.02億60歲以上城鎮人口，擁有的住房面積共約33.66億平方米，按照2015年住宅商品房均價6473元/平方米，可以推算出城鎮老年人自有住房價值接近22萬億元，假設其中僅1%的老年人參與“以房養老”，其市場規模也可以達到2200億元以上。
萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示：“未來20年，養老產業會誕生一個萬億市值的企業。”
養老觀念變革，需探索更多養老模式，“以房養老”隻是其中一種。
老年保障成為當代及未來經濟社會的重要內容。“養老”一詞內涵更加豐富，老年群體們不僅需要養老金，還需要必要的生活照料、護理及適當的精神文化娛樂活動等服務保障。目前來看，有家庭養老、機構養老、居家養老、社區養老、自我養老等多種養老模式。
家庭養老是中國傳統養老模式，即養老的物質需要和生活照料由家庭成員提供，可以看作是在家養老和子女養老相結合的形式。但當前傳統的家庭養老模式受到多重挑戰：誰來養老？怎麼養老？可以說，有越來越多的人需要社會養老。
家庭養老的思想基礎是對老一代人的孝敬和由此產生的贍養責任，原則是“養兒防老”，也是目前中國社會最普遍的一種養老模式。而社會養老是現代人類文明的社會互助，社會養老是公平與效率相結合。
作為市場化行為的社會養老，人們在選擇養老方式時期待“高性價比”，市場期望實現利潤的最大化，因此期待相關製度更完善，資金更透明，更可良性持續運轉。
從目前情況來看，最符合“以房養老”條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題，不適用家庭養老模式。
以房養老模式在全國推廣表現政策對其的大力支持，但並不意味著強製實施，居民在選擇養老方式時應根據自身需求、財力等理性選擇。
針對目前“以房養老”本身存在的問題和未來在全國推廣中會遇到的挑戰，專家提出了建議。
業內人士指出，“以房養老”如何發展，頂層設計尤為重要。基於“以房養老”的未來發展潛力，保險業下一步應該盡快解決目前項目推進存在的障礙，打破僵局。
在產品供給端方面，可由政府和市場進行“利益共享、風險共擔”。具體來說，政府可成立補償基金，若因房價波動等不確定因素造成機構虧損，基金可進行補貼。另外，對於資金支付有困難的老人，政府可助其支付初期的房屋評估等中介費用。
在產品服務層面，險企可與護理機構合作，或自建護理服務體係。這種措施有助於防範險企借以房養老名義變相圈地的行為。通過提供綜合性的養老服務，將“以房養老”與養老地產進行區隔。
業內人士建議，在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產的範圍，將其他類型的不動產，如商業類房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等列入抵押範圍，以便解決更多老年人的收入問題。
“以房養老”涉及保險、房產、信貸等多個金融環節，在監管方面也需銀保監會以及相關部門通力管理。在進行全國推廣的同時，《通知》指出，保險機構要做好金融市場與房地產市場等綜合研判，加強“以房養老保險”的風險防範，同時也要積極創新產品，豐富保障內容，有效滿足社會養老需求。
“以房養老”的推廣，對樓市意味著什麼？我們到底該怎麼規劃“退休生活”？
對於保險公司、保險受益人來說，這相當於一個對賭協議：如果受益人長壽，則保險公司可能會虧；反之，會賺。對於受益人來說，風險主要在房屋升值和通脹這兩點上——如果自己長壽，中間發生嚴重通脹，則房子換來的養老金未必夠用；如果房屋出現大幅升值，如何分配升值部分，將成為一個問題。
當然，這些都可以通過產品的設定來解決。相信未來會有各種類型的產品問世，供大家選擇。
“住房反向抵押養老保險”的出現，意味著房子在“居住價值”之外，有“資產價值”，擁有“金融屬性”。有利於讓政府背負的、極其沉重的“養老壓力”減輕。因此房子長期來看價值是相對穩定的，出現大跌的可能性小。並且，房子的內涵更加豐富。
有人甚至說，它不僅關係你的青春、愛情、婚姻、家庭，還是你晚年避免被通脹拋棄的“諾亞方舟”。租房子的人，你有購買“住房反向抵押養老保險”的機會嗎？對於已經擁有房產的人群也要做好和通脹作鬥爭的準備。
退休是我們每個人都必須要面對的現實問題，人口老齡化的社會現狀，家庭養老方式的轉變的趨勢，當通貨膨脹的壓力預期存在，退休後醫療費用的增加的可能性，即將或有朝一日面臨退休的人們可盡早、彈性規劃，以實現收益最大化。
一份退休養老規劃流程可供參考：
一、確定退休養老目標
1、退休年齡；2、退休後的生活質量
二、預測退休後資金需求
1、退休收入替換法；2、退休消費替換法；3、費用測算法
三、預測退休後收入
四、計算退休資金缺口五、製定計劃彌補資金缺口
五、使用退休養老規劃工具
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素材來源：Wind、新華社、都市快報、中新網、時代財經、新京報等
