加拿大銀行監管當局OSFI於2017年10月17日公布了新的全國房貸審批新規定，簡稱新B20，新政策於2018年1月1號生效。從我個人的職業判斷，受新B20影響最大的人群是已經買了樓花，還沒有交割的新房買家。我盡量言簡意賅說明為什麼。 B20公布時OSFI新聞稿節選如下，英文是原文，中文是我翻譯的。 OSFI is setting a new minimum qualifying rate, or “stress test,” for uninsured mortgages. 對於無需購買貸款違約保險的房貸申請，監管當局宣布執行新的最低審批利率，即，壓力測試規定 • Guideline B-20 now requires the minimum qualifying rate for uninsured mortgages to be the greater of the five-year benchmark rate published by the Bank of Canada or the contractual mortgage rate +2%.用於計算貸款金額的最低審批利率，以借款人實際利率+2%或央行5年標準利率中高者計算。 有兩個重要的時間窗口，先說一下。銀行監管當局上一次修改B20是2014年9月，至今已超過3年。第一個時間窗口：貸款政策不會朝令夕改，新的B20有效期預計也在3年以上。第二個時間窗口：從今天，11月18日算，到12月31日，離新政策執行還有28個工作日。 銀行有一種房貸產品，樓花按揭貸款，英語是builder capped rate mortgage。最長批複有效期36個月。特點是：一旦批準，在申請人收入和債務沒有重大變化的情況下，銀行單方面承諾批複的有效性，並在3年內履行承諾。我在這裏用了“銀行”這個詞，是說，隻有銀行才有這個貸款產品，其他金融機構沒有。某些銀行可以通過貸款經紀申請普通的按揭貸款，但樓花按揭貸款產品不接受通過貸款經紀遞交的申請。這個產品設計的初衷是幫助樓花買家鎖定一個利率上限，因此稱為capped rate mortgage。如果實際交割時的市場折扣利率低於這個鎖定的利率上限，借款人有權享受折扣利率。例如，現在批準一筆樓花按揭貸款，利率是3年期固定利率，利率上限設為3.89%，如果新房在2年半後交房，當時的折扣利率是3.2%，即，執行3.2%；如果當時的折扣利率漲到5.2%了，則執行利率上限，即，最後利率是3.89%。銀行向樓花貸款申請人承諾的利率上限，就是該銀行在網站上公布的掛牌利率。例如，BMO銀行今天的3年固定利率3.89%，4年固定利率4.24%，5年固定利率4.99%,6年固定利率5.34%，7年固定利率5.5%，沒有任何折扣。通常情況下，從批準到交房90天之內，銀行才會提供利率折扣，折扣利率就是實際利率。在新B20生效之前，銀行用央行5年標準利率作為計算貸款金額的利率，目前這個利率是4.89%。 背景知識介紹完了，書歸正傳。新的B20對樓花買家的影響如下：從2018年1月1日開始，當你遞交樓花按揭貸款申請時，銀行用央行5年標準利率和申請人可以獲得的實際利率+2%來比較，選出一個高的，用這個高的利率計算貸款金額。樓花貸款申請人，因為需要鎖定的利率時間超過90天，因此不會獲得比掛牌利率更優惠的折扣利率。我們還是以BMO銀行為例，樓花貸款申請人能夠獲得的最好的利率就是3年固定利率3.89%，4年固定利率4.24%，5年固定利率4.99%,6年固定利率5.34%，7年固定利率5.5%。申請人可以從中選一個。如果選了3年固定利率，那麼按照新B20的規定，2018年1月1號之後，銀行要把央行5年標準利率和申請可以獲得的實際利率+2%來比較，選出一個高的，即4.89% 比5.89%，銀行用5.89%來計算貸款金額。如果借款人選擇了5年固定利率，用4.89%與6.99%做比較，銀行用6.99%來計算貸款金額。我計算過了，用於計算貸款金額的利率，每提高1%，選用25年還款期的情況下，貸款金額降低10%； 買房是自己對未來的收入充滿信心在當下購買決定上的體現，否則就會選擇租房了。買樓花，則有很大不同，屬於挑戰經濟不確定性的消費或投資行為。通常，規避經濟不確定性的方法就3種：購買保險，調期保值，資本分散化。但一個家庭，購買期房，這三種方法都用不上，所有經濟風險，包括未來收入，市場變化（現在打算以某價格再某時刻賣掉房產或股票），貸款政策變化，甚至彙率風險（需要海外彙款解決首付），都得自己扛。 如果你買的時候預計自己能拿到足夠貸款，對不起，28個工作日之後，你可能拿不到那麼多了。遊戲規則變了。因為有隻看得見的手幹預了市場，人為地把感恩節的日子提前了，火雞們的歡樂提前結束了。B20的頒布實施，是突發事件，任何一位樓花買家都不可能預見到。 對於未來3年內確定能交房的樓花買家，唯一可以做的補救措施，就是立刻，馬上，毫不猶豫地申請樓花按揭貸款，能批多少算多少吧，總比1月1號以後多。 確定未來3年都交不了房的樓花買家，也不是隻剩祈禱這一個辦法。可以將現有自住房，投資房全部加按，做出信用額度備用，當然也要立刻，馬上行動，要用不惜取消聖誕節遊輪的精神去做這件事。我告訴你為什麼。通常隻有銀行才有信用額度這個產品，但做這項業務銀行給員工業績分數很少，缺乏激勵機製，你能不能搞定，要拚一下人品了。 我看過的所有關於B20的討論，分析，預測，都是針對房價的，用一個字總結就是“瞎猜”對真正處於高危狀態的人來說毫無幫助。其他買家可以調整買房計劃，已經簽了樓花合同的買家，沒有這個機會了。對於打算購買樓花的買家，建議先到銀行做好預批。 找到一位做過樓花按揭貸款，並願意立馬幫你申請的信貸員，並不是一件容易的事。95%信貸員沒有成功地完成過一筆樓花按揭貸款。另外，如果交房前你把樓花轉讓了，信貸員就白忙，這也是個缺乏激勵機製的項目。在這個關鍵時刻，如果樓花買家遇人不淑，將是災難性的。我自己，接受樓花按揭貸款申請的截止日是2017年12月24日，25號之後我們一起聖誕快樂吧。 非居民，所有銀行都不做樓花按揭貸款，最終交房前180天以內才能申請。 我的手機，416-880-5089，微信號：14168805089