您真的了解海外买家税吗?全面解惑NRST
John Gao2019-6-2
2017年4月21日起,安省宣布对海外买家征收15%的非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax, 下文简称NRST),旨在为当时过于火热的房地产市场降温,起到抑制热钱投资,挤压泡沫,稳定经济的作用。海外买家税作为政府调控市场的手段,效果有目共睹。有报道称,继温哥华和多伦多之后,蒙特利尔和渥太华也考虑开始着实探讨实施类似的政策。
在大多伦多区域内,海外买家税在其开始实施的一年半以来,有效的抑制了疯狂上涨的楼市,使其回归理性。虽然作为政策发起者的韦恩政府已经下台,新省长福特曾在采访中表示认为该政策治标不治本,考虑取消,但是截至目前,外国买家税依然存在。然而作为新移民和国际留学生的首选目的省,安省的房地产需求一直很旺盛,据相关数据显示,最近两个月大多地区的成交量有回暖的迹象。许多我们的客人在看房及买房的过程中,都会提及海外买家税的问题。下面我们就来对此政策做一次详细的解读。在房地产交易前,任何关于海外买家税的具体问题,客户需跟地产律师进行沟通,以获取专业的解释和建议。
1. 什么人群买房需要缴纳NRST:
> 非加拿大永久居民或者公民
> 外国公司或者外国人控股的公司
> 外国公司控股的加拿大公司
> 信托受托人是外国人
> 信托受托人是加拿大公民或者永居,但是受益人是外国人
2. 什么类型的物业需要缴纳NRST:
> Single Family Residence: 独立屋,半独立屋,镇屋,condo
> 6户及6户一下的出租物业:Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex, Sixplex
注意⚠️: 多于6户的出租公寓,农业以及商业地产不用缴纳海外买家税
3. 在什么地区买房需要缴纳NRST:
NRST适用于安省大金马蹄地区(GGH), 东起Peterborough,北至Orillia,西至Waterloo/Brantford,南到Niagara。见下图:
其中包括以下华人熟悉和关注的重点区域:
> 多伦多市 (Toronto)
> 皮尔区 (Peel Region)
> 荷顿区 (Halton Region)
> 约克区 (York Region)
> 杜兰区 (Durham Region)
> 汉密尔顿地区 (Hamilton)
> 尼亚加拉地区 (Niagara)
4. 什么人群可以豁免NRST:
> 已经获取安省省提名项目OINP (Ontario Immigration Nominee Program)证书的人士
> 已经取得难民身份的人士 (Conventional Refugee)
> 本人为非加拿大公民或者永久居民,但是配偶为加拿大公民或者永久居民
5. 什么情况下可以退还已经缴纳的NRST:
> 在购房之日起4年内成为加拿大永久居民
> 在购房之日起在加拿大持学习许可,至少完成2年在校全日制学习
> 在购房之日起在安省持有效工签连续工作至少1年
6. 申请NRST退税必须注意的事项:
> NRST物业退税必须满足自住房要求。如果是以投资为目的的购房,是不满足退税资格的。所以在购买房产时,无论和律师,经纪还是银行,都要说明购买此住房时自住目的,不是出租。
> 在申请退税的过程中,要提供自己在过户60天之内搬入该物业自住的证据,包括驾照地址更改证明,银行对账单,信用卡账单,网络账单等。(水电气及地税bill不能作为证明文件)
> 所有的NRST退税都是包含利息的。利息会作为一个固定的百分比,体现在法律条文里,具体请咨询律师。
7. 针对不同群体的退税说明:
留学生群体:
> 必须100%产权,才可以申请退税。许多留学生在购买房产时需要办理贷款,当个人信用额度不足时,银行会要求留学生父母co-sign上产权,共同申请贷款。即使家长占1%,留学生占99%,也不满足100%产权,即使留学生满足了2年全日制学习,也不满足NRST的退税要求。所以如果要以留学生身份申请退税,贷款要用留学生自己的名字,同时父母的名字不能够加到房子的产权上。
> 大三在读学生, 如果要申请NRST退税,必须要在1年毕业后,需要继续读书来满足两年全日制学习的要求。即使转为毕业工签,也不能满足退税要求,因为在购房时,申请人是留学生,所以只能按照留学生政策退税,而不能按照持工签的政策退税。
> 申请NRST退税需要提供:有效学生签证,在校学习证明,课表等
工签群体:
> 在交房之日起,在安省持合法工签持续全职工作1年。(全职工作定义:每周工作30小时以上)注意⚠️:购房之日起,购房者必须已经是全职工作,只有工签,没有工作是不符合NRST退税要求的。
> 持工签申请NRST退税需要提供:有效工作签证,完整正式的雇佣证明(包括工资单,雇主信,纳税证明等)
新移民群体:
> 在交房之日起,4年内成为加拿大永久居民的海外购房人,即可有资格申请退税。
> 申请人必须要在成为永久居民后90天内申请退税。
注意:如果买房时身份为工签或者学签,在本身不满足该类别退税要求的情况下,如果买房后4年之内成为永久居民,也可以适用于新移民群体的退税政策。
希望以上针对NRST政策的详细解读能够解决大家的一些疑惑。 在房地产交易前,任何关于海外买家税的具体问题,客户需跟地产律师进行沟通,以获取专业的解释和建议。